나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5153 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5153 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5153
• 주소: 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3
• 용도: 임야

부산동부지원 경매5계 2025타경5153 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3 | 감정가: 892,620,000원 | 최저가: 437,384,000원 | 용도: 임야

1. 부산동부지원 2025타경5153 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5153 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3

용도: 임야

감정가: 89,262,000원

토지면적: 4959.00㎡ (약 1500평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 권OO

매각 대상: 기타

특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 공유물분할경매

1.2. 주의사항

① 본건 토지는 인접지와 경계가 불명확하여 정확한 경계를 위해서는 측량이 필요합니다. 또한, 지상에 확인되지 않은 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 주의해야 합니다.

② 도시계획시설(도로)에 일부 저촉되어 있어, 이에 따른 공법상 제한 정도를 감안하여 평가되었습니다.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면 본 건은 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 소재 "상곡마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 소형차량 접근은 가능하나 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

토지 형태는 북동하향 경사지대 내 사다리형이며, "자연림" 상태입니다. 인접 도로 상태는 북동측으로 세로(불)에 접해 있습니다.

토지 이용 계획은 자연녹지지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 일부 저촉됩니다. 제시외 물건은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 산55-3에 위치한 임야입니다. 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상곡마을 인근에 자리하고 있습니다.

교통 면에서는 소형 차량의 접근은 가능하나 대중교통 이용이나 전반적인 교통 환경은 다소 불편할 수 있습니다. 인접 도로가 협소한 점은 차량 이동 시 제약이 될 수 있습니다.

인근에 기장일광도시개발사업이 진행되어 일광신도시가 조성되었으며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 다만, 본건 자체의 접근성은 아직 개발이 덜 된 지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

본 경매는 "공유물분할을 위한 경매"로 진행됩니다. 이는 공동 소유자 간의 재산 분할을 목적으로 하는 경매입니다. 채권자는 권OO입니다.

"중복사건" 표기가 있는 것으로 보아, 동일 물건에 대해 다른 사건번호로 경매가 진행 중일 수 있으므로 확인이 필요합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 "분묘기지권"의 성립 가능성입니다. 토지 상에 분묘가 존재할 경우, 해당 분묘의 연고자가 분묘기지권을 주장하며 토지 사용에 제약을 가할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 해결해야 할 중요한 문제이며, 명확한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 자연녹지지역 내 임야로, 전통적인 상업 지역으로 보기 어렵습니다. 현재는 자연림 상태로 이용되고 있으며, 주위 환경 또한 농경지 및 단독주택, 임야가 주를 이룹니다.

다만, 인근 일광읍에 일광신도시 개발이 이루어지면서 주거 및 상업 기능이 확장되고 있습니다. 이는 장기적으로 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 보여주지만, 본건 자체의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성에 따라 상권과의 연관성이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 상곡마을 등 일부 자연 취락이 있으나, 대규모 편의시설이나 생활 기반 시설이 풍부한 지역은 아닙니다. 일광읍 소재지나 일광신도시까지 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통 면에서는 소형 차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 생활 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불명확 및 측량 필요 : 정확한 토지 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필수적이며, 이는 추가 비용이 발생합니다.

* 분묘기지권 : 지상에 확인되지 않은 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여부가 불투명하며, 이는 토지 사용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 도시계획시설(도로) 저촉 : 토지 일부가 도시계획도로에 저촉되어 있어, 향후 도로 개설 시 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 접근성 제한 : 소형 차량만 접근 가능하고 대중교통 이용이 불편한 점은 향후 활용 방안을 고려할 때 단점이 될 수 있습니다.

* 개발 규제 : 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 있어 관련 법규에 따른 규제가 적용됩니다. 최근 용천리 일대에서 보전녹지 지역의 임야 개발 관련 특혜 논란이 있었던 사례가 있어, 개발 관련 인허가 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 유무 : 현재 검색 결과에서 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 주변 지역의 개발 현황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 용천리 소재 임야로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 감정가는 89,262,000원이며, 토지 면적은 약 1500평입니다.

주요 권리상 하자로는 분묘기지권 성립 가능성과 경계 불명확, 도시계획도로 저촉 등이 있습니다. 또한, 자연녹지지역이라는 용도 지역의 특성상 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

개발 여지가 있는 지역에 위치하나, 현재는 자연림 상태로 교통 접근성 및 생활 편의성은 다소 떨어집니다.

8. 투자 포인트

* 장기적 개발 잠재력 : 일광신도시 개발 등 주변 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매 특성 : 공유물 분할 경매는 낙찰 후 명확한 지분 분할이 이루어지므로, 향후 토지 활용 계획 수립이 용이할 수 있습니다.

* 낮은 시작 가격 : 임야라는 특성과 여러 제약 조건으로 인해 초기 경매가가 상대적으로 낮게 책정될 수 있습니다.

투자 시 유의사항 : 본건은 분묘기지권, 경계 불명확, 도로 저촉 등의 명확한 리스크 요인을 가지고 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 관련 위험을 완벽히 해소한 후에 신중하게 접근해야 합니다. 특히 분묘 관련 문제는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 사전에 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계