나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5131 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 141-3 대우정밀사원아파트 101동 5층505호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5131 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 141-3 대우정밀사원아파트 101동 5층505호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2025타경5131 | 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 141-3 대우정밀사원아파트 101동 5층505호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호는 부산동부지원 2025타경5131 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자는 김OO이며 채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건지 소재 및 면적 정보

소재지는 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 141-3 대우정밀사원아파트 101동 5층 505호입니다. 감정가는 105,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 면적은 전용면적 49.86㎡ (약 15.08평)이며, 인근 단지의 유사 평형을 고려할 때 통상적으로 약 17평형대의 분양면적을 가집니다.

토지 면적은 대지권 55.54㎡ (약 16.80평)이며, 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 '부산중앙중학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

주변에는 홈플러스, 정관일신기독병원, 방곡초등학교, 강변공원 등의 생활 편의 및 교육 시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 수준입니다.

토지는 완경사지대 내 평탄하게 택지 조성된 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주요 간선도로인 정관로 접근성도 양호합니다.

2.3. 건물의 개요

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지상 5층 건물(101동) 내 5층 505호입니다. 사용승인일은 1994년 5월 21일로, 약 30년이 경과한 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

위생설비, 급배수설비, 옥외 주차장 설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계를 파악할 수 없으나, 일괄매각 물건이므로 토지 및 건물의 권리상 하자가 없을 경우 소유권 취득에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화물건이라는 특이사항은 채권 매각을 통한 절차 진행 가능성을 시사합니다.

3.2. 잠재적 리스크

현재 본건은 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 불가하였으며, 공부상 용도는 아파트이나 실제 이용상태는 미확인 상태입니다.

또한, 임대관계가 미상인 관계로, 매각 이후 명도 시 예상치 못한 점유자(대항력 있는 임차인 또는 불법 점유자)의 존재 여부에 따른 명도 리스크가 존재할 수 있습니다.

내부 마감재 등 상태 역시 조사되지 않아 낙찰 후 수리비용이 추가 발생할 가능성이 높습니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 아파트 단지를 중심으로 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도는 보통 이상으로 예상됩니다.

대형마트(홈플러스), 종합병원(정관일신기독병원)이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

학교는 부산중앙중학교 동측 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당되어 교육환경은 보호받는 지역입니다.

주변에 명시적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정관읍은 산업단지(정관일반산업단지 등)와 인접한 지역이므로, 투자 전 배후 지역의 환경 변화에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상의 제한을 받습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 도로 접근성은 양호합니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주거 환경의 쾌적성을 유지하는 데 유리합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

부산 기장군 정관읍 대우정밀사원아파트는 1994년 사용승인된 다소 연식이 있는 아파트이나, 제2종일반주거지역 내 학군 및 생활 편의시설이 인접한 양호한 주거 환경에 위치하고 있습니다.

감정가 105,000,000원은 최근 실거래가 수준과 비교할 때 적정하거나 다소 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 및 임대 관계 미확인은 명도 및 수리비용 측면에서 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 유찰(한 번 이상 떨어지는 것)을 거쳐 최저가가 하락할 경우 가격 경쟁력을 확보할 수 있으며, 주택 구매에 있어 진입 장벽이 낮은 소액 투자 물건입니다.

안정적 배후 수요: 정관읍 내 구축 아파트로, 실거주 목적의 수요가 꾸준하며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 안정적입니다.

재건축/리모델링 잠재력: 약 30년이 경과한 아파트로, 장기적으로는 재건축 또는 리모델링 관련 정책 및 사업 추진 여부에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계