나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5112 [1] 부산광역시 남구 문현동 876-4 위험물저장 및 처리시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5112 [1] 부산광역시 남구 문현동 876-4 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2025타경5112 | 소재지: 부산광역시 남구 문현동 876-4 | 감정가: 414,887,500원 | 최저가: 290,421,000원 | 용도: 위험물저장 및 처리시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5112 (1)

용도: 위험물저장 및 처리시설 및 주택(복합용도)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 414,887,500원

채권자: 김OO

소유자: 박OO

특이사항: 없음

1.2. 물건 기본 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 876-4

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

토지면적: 125.00㎡ (약 37.81평)

건물면적: 137.40㎡ (약 41.56평)

건물 제시외면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

건물 이용상태: 1층 위험물저장 및 처리시설, 2층 주택

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2(건물)는 1층 위험물시설, 2층 주택 사용 중임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동에 소재하며 '문현4동 주민복합센터' 북서측 직선거리 약 300m 지점에 위치함.

인근 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택 및 상가 혼용 지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편으로 판단됩니다.

토지는 세장형의 완경사지이며, 남측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지 이용계획: 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 및 상업 활동이 가능하나, 가축사육제한구역 및 배정고등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 용도 변경이나 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

건물 구조 및 상태: 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

가장 주목할 점은 약 2년 전에 건물 전반에 걸쳐 대폭적인 내·외부 개보수가 이루어졌다는 기록이 있어, 현재 전반적인 관리 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

건물 이용 현황: 1층은 위험물저장 및 처리시설로, 2층은 주택(방2, 거실, 주방1, 욕실1, 다락1)으로 복합 사용 중입니다. 급·배수, 위생, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리 관계 및 매각 조건

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채무자 대신 소유자가 박OO로 확인됩니다.

제시된 정보만으로는 상세한 권리관계(임차인, 선순위 권리 등)를 파악하기 어려우므로, 반드시 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 임차인 현황, 대항력 유무, 기타 제한 물건 유무 등을 확인해야 합니다.

임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자를 대상으로 한 별도의 명도 과정이 필요할 수 있습니다.

3.2. 매각 조건 및 주의 사항

본건은 토지와 건물 및 제시외 건물(10.63㎡, 다용도실 등)을 포함하여 일괄매각하는 조건입니다.

가장 큰 주의사항은 건물의 복합 용도입니다. 1층이 '위험물저장 및 처리시설'로 사용 중이므로, 해당 용도에 따른 건축법 및 소방법상 규제, 관리 의무, 향후 용도 변경 가능성 및 그 비용 등을 철저히 검토해야 합니다.

4. 시장 분석 및 투자 의견

4.1. 상권 및 주변 환경

주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 거주 목적과 소규모 근린 영업용 목적의 수요가 모두 존재할 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스 및 주변 환경 검색 결과, 주거 환경에 큰 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설이 인근에 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 본건 1층의 '위험물저장 및 처리시설' 자체가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

용도 변경 및 규제 리스크: 1층의 위험물시설 용도는 매수인의 사용 목적에 따라 큰 제약이 될 수 있으며, 용도 변경 시 비용과 인허가 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 제2종일반주거지역 및 상대보호구역 규제도 동시에 고려해야 합니다.

민원 및 영업 리스크: 위험물시설 사용으로 인해 주변 주거지로부터 민원이 발생할 가능성이 있으며, 이는 임대 수익 안정성에 영향을 줄 수 있습니다.

임차 관계 리스크: 임대관계 미상으로 인한 명도 저항 또는 예상치 못한 임차인 대항력 발생 가능성이 존재합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 입지 및 건물 관리 상태(2년 전 개보수)는 양호한 편이나, '위험물저장 및 처리시설'이라는 특수 용도를 안고 있는 복합 건물입니다. 따라서 투자자는 이 특수성을 면밀히 분석하고, 향후 용도 변경 또는 현 상태 유지에 따른 법적, 경제적 타당성을 확보한 후 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트:

1. 주거 및 근린 상가 수요가 복합된 주택 혼용 지대 입지입니다.

2. 약 37.81평의 토지면적과 제2종일반주거지역이라는 점을 바탕으로 향후 장기적인 개발 또는 재건축 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 건물 관리가 양호한 상태로 즉시 활용이 가능하며, 1층(영업용)과 2층(주거용)을 활용하여 비교적 안정적인 복합 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하여 특수 용도에 따른 경쟁률 하락을 기대하고 저가 매수를 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계