나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [1] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29, 엘이즈지29 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축년도: 2020년 준공 (사용승인 2021년 12월 13일)

층수: 지하 1층, 지상 10층 중 2층 201호

해당 전용면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2022년 02월 10일 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 장준영: 보증금 125,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-06-22, 확정일자 2022-05-10, 배당신고일자 2024-07-02.

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 장준영은 대항력이 없으며, 주택임차권(을2) 또한 말소 예정입니다. 그러나 대항력이 없는 임차인이더라도 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 약 5,295,000,000원. (근저당 및 경매 채권 포함)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 수영역을 중심으로 교통이 편리하고 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 인근에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

* 주거용 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 장준영은 대항력이 없으나, 보증금이 125,000,000원으로 비교적 큰 금액입니다. 비록 법적으로는 낙찰자가 인수할 의무가 없으나, 원만한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있으며, 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 높은 편이나, 본 건은 임의경매로 진행되어 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 우수합니다. 비교적 소형 평형으로 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 적합하며, 신축 건물로 기본적인 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선 수영역)의 탁월한 교통 입지.

* 광안동의 잘 형성된 생활 인프라 및 상권.

* 소형 면적(23.34㎡)으로 투자 및 실거주 용이.

* 신축급 건물 (2020년 준공)로 향후 유지보수 비용 부담 적음.

* 주변 학군 (수영초등학교) 접근성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 해당 물건과 유사한 면적(약 23~27㎡)의 오피스텔이 부산 수영구 광안동 일대에서 거래되는 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장가와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 유사한 조건의 오피스텔들이 1억 3천만 원대에서 1억 6천만 원대 이상까지 형성될 수 있습니다.

'엘이즈지29' 자체의 최근 실거래가 자료가 검색 결과에서 구체적으로 제시되지는 않았으나, 인근의 '광안지웰에스테이트', '파스텔라스튜디오', '힐탑더블시티' 등의 오피스텔들의 일반적인 시세 수준을 감안하면, 본 건의 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 채무가 없다는 점과 우수한 입지를 고려하여, 감정가 143,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황과 경쟁 물건의 입찰 동향을 고려하여 135,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 세금 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.