나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5106 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층219호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1),2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하3층 지상18층건 내 제2층 제219호
외 1개호로서,

외 벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 시스템창호 구조임.

이용상태

1) 제2종근린생활시설(상호: 오파인드파티룸)로 이용중임.
2) 제2종근린생활시설(상호: 빈티지뮤지엄그로서리)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현황 공동주택 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5106 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-79, 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 219호 (신주소: 부산광역시 수영구 민락수변로 49)

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 718,000,000원

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 10.53㎡ (약 3.19평)

건물면적: 57.51㎡ (약 17.39평)

건물층수: 지하 3층, 지상 18층 건물 내 2층 219호

건물 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

용도 (본건): 제2종 근린생활시설 (상호: 오파인드파티룸)

구조 (전체 건물): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 18층, 총 64호실

건축 승인일: 2018년 5월 25일

사용 승인일: 2021년 11월 30일

2. 입지조건

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4. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 중·소규모 아파트 단지, 숙박시설, 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 건물은 동측 약 15m, 남측 약 10m, 서측 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소 기준 권리는 2022년 3월 10일 접수된 경남은행 근저당권 (을1)입니다. (채권액: 784,300,000원)

3.2. 등기부 요약

* 을1: 근저당권 (경남은행, 2022.03.10, 784,300,000원) - 말소 기준 권리

* 갑3: 임의경매 (경남은행, 2025.03.21, 1,794,817,722원) - 본 경매 개시 결정

* 갑4: 압류 (수영구, 2026.01.12) - 말소됨

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (엠씨디주식회사, 2022.03.10) - 말소됨

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 3,800,000원

* 전입(사업)일자: 2023.04.17

* 확정일자: 2025.02.04

* 배당신고일자: 2025.05.28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 회수될 예정입니다.)

3.4. 권리 분석 결과

본 물건은 경매로 인해 말소 기준 권리(을1 근저당) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

단, 임차인 김 은 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 현재 상권 형성

본건이 위치한 광안 KCC스위첸 하버뷰는 아파트 단지와 더불어 다양한 상업 및 편의시설이 집적된 복합 상권입니다.

본건 호실은 제2종 근린생활시설로, 현재 '오파인드파티룸'으로 이용 중이며, 인근 다른 호실은 '빈티지뮤지엄그로서리'로 이용되고 있어 상업 시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 임대 현황

본 경매 물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다 (미상).

다만, 파티룸 및 그로서리 등 다양한 업종으로 활용 가능한 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 편의 및 행정시설

인근에 민락동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

중·소규모 아파트 단지와 인접해 있어 배후 주거 수요가 기대됩니다.

인근에 숙박시설도 다수 분포하고 있어 관광객 유동 인구도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

해당 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건 대비 특수성이 있을 수 있으므로 추가적인 검토가 필요합니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로 권리관계 자체는 비교적 명확합니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으나, 배당신고일자 및 확정일자 정보가 존재하므로 권리 신고 여부 및 배당 절차 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 추가적인 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

그러나, 상권 변화나 공실 위험 등 일반적인 상가 투자 리스크는 존재합니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 KCC스위첸 하버뷰 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 '오파인드파티룸'으로 운영 중이며, 건물 자체도 최근 사용 승인이 이루어져 신축에 가까운 상태입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인의 대항력 부재 및 배당 신고 사실 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

전반적으로 상가 투자로서의 잠재력은 있으나, 유동화 물건이라는 점과 상가 업종의 특성상 공실 위험 및 향후 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락동 핵심 상권에 위치하며, 아파트 단지 및 숙박시설 인접

* 신축급 건물: 비교적 최근 사용 승인된 건물로 즉시 활용 가능

* 다용도 활용 가능: 현재 파티룸 운영 중이며, 그로서리 등 다양한 근린생활시설로 전환 가능

* 권리관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예정 (인수 부담 없음)

* 교통 편리: 차량 및 대중교통 접근성이 좋음

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 최근 실거래가 및 주변 유사 물건 시세 분석

* 임차인의 배당 절차 참여 여부 및 예상 배당률 확인

* 물건의 현황 및 내부 상태 실사

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 분석

* 본 건의 유동화 물건으로서의 특수성 및 거래 사례 조사

인수 보증금 합계가 0원이므로, 산정 시 해당 금액은 제외하고 접근할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.