나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5069 [1] 부산광역시 남구 용호동 215-15 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5069 [1] 부산광역시 남구 용호동 215-15 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2025타경5069 | 소재지: 부산광역시 남구 용호동 215-15 | 감정가: 3,320,304,160원 | 최저가: 2,324,213,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5069 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 215-15

용도: 근린생활시설

감정가: 3,320,304,160 원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건지 현황 (면적 정보)

토지면적: 577.00㎡ (약 174.55평)

건물면적: 579.72㎡ (약 175.37평)

제시외 건물면적: 1.60㎡ (약 0.48평)

(참고: 아파트가 아니므로 전용면적/분양면적 표시는 생략합니다.)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용문중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 재래시장 상가지대를 중심으로 주상복합건물, 각종 상가, 단독 및 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

교통상황은 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난하며, 제반 차량 접근이 가능하여 물류 이동 및 고객 접근성이 양호합니다.

토지는 사다리형과 유사한 평지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중이며, 동측으로 8m, 남측으로 6m 폭의 도로와 접하고 있어 코너에 준하는 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 물건지 주변은 재래시장 주변의 상가와 주거지역이 결합된 형태의 지역밀착형 상권입니다.

건물은 2021년도에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 1층은 키홈시스, 한국축산, 평양김밥 등 다양한 업종의 근린생활시설로, 2층은 위드키친, 3층은 사무실로 활용되고 있어, 안정적인 임차 구성이 가능할 것으로 예상됩니다.

특히, 신축 건물임에도 불구하고 1층에 생활 밀착형 상가(식료품, 요식업)가 입점되어 있다는 점은 배후 주거 인구의 유입이 활발함을 시사합니다.

2.3. 생활 정보 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역으로 용적률과 건폐율 면에서 개발 및 활용에 유리한 위치입니다.

주변에 용호초등학교와 용문중학교가 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호를 위한 제한이 있으나, 학교 주변 상권이라는 점에서 유동 인구와 배후 수요를 확보하고 있다는 긍정적인 측면도 있습니다.

다만, 검색된 정보에서 물건지 소재지인 부산 남구 용호동 215-15 인근의 특정 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았습니다. (다만, 부산시의 생곡 소각장과 관련한 혐오시설 논란은 강서구와 관련된 사안으로, 본 물건지인 남구 용호동과는 지리적으로 다소 거리가 있는 정보입니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 사건은 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매는 담보물권(근저당 등) 실행에 의한 경매로, 권리관계 분석 시 말소기준권리 이하의 권리 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다.

채무자와 소유자가 동일인(최OO)이므로 채무 변제 의지가 약해 경매가 진행되었을 가능성이 높습니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOO이며, 청구금액 등을 확인하여 채권 규모와 배당 가능성을 판단해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임차인의 현황은 현장 조사 및 법원의 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

임차인 존재 시 보증금, 확정일자, 전입신고일 등 대항력 여부가 가장 중요한 권리 분석 요소가 됩니다.

'일괄매각'이며 '제시외 건물 포함' 조건이므로, 매각 대상 물건 전체를 인수해야 하며 제시외 건물(1.60㎡, 창고 등 예상) 역시 매각 대상에 포함됩니다. 제시외 건물이 매각에 포함됨으로써 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 임대차 리스크

감정서상 '임대관계 미상'인 점이 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명도 대상 임차인 및 인수금액 발생 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 명도 리스크

근린생활시설은 주거용 건물보다 명도 저항이 적을 수 있으나, 현재 운영 중인 상가 및 사무실이 존재하므로 명도 협상 과정에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 용도 제한 리스크

토지이용계획상 용호초등학교 및 용문중학교의 '상대보호구역'이 설정되어 있어, 일부 유해 시설(청소년 유해시설 등)에 대한 신규 영업은 제한될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 근린생활시설로, 부산 남구 용호동의 재래시장 인근 상권이라는 배후 수요가 탄탄한 입지에 위치합니다. 사다리형의 평지 토지와 8m/6m 도로 접합의 우수한 접근성이 강점입니다.

다만, 임대차 현황 '미상'에 따른 권리 분석 리스크가 존재하며, 제2종일반주거지역 내 상가이므로 안정적인 임차 수요 확보에 중점을 둔 투자가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 재래시장 및 주거단지가 혼재된 항아리 상권 중심에 위치하여 유동 인구와 고정 배후 수요가 풍부합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 외벽 마감(대리석/스톤코트) 및 내/외관 상태가 양호할 것으로 예상되어 추가적인 대규모 수선 비용 부담이 적습니다.

안정적인 임차 구성: 1층은 식료품/요식업, 2층은 전문 식당, 3층은 사무실로 구성되어 있어 상권 특성에 맞는 다양한 업종이 입점해 있습니다.

토지 활용도: 면적이 577.00㎡ (약 174.55평)로 넓고, 도로 조건(8m/6m)이 양호하며, 제2종일반주거지역이므로 장기적으로 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계