나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경449 [1] 부산광역시 남구 용호동 66-4 정문빌라 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ‘용호초등학교’ 서측 인근에 위치하는 구분
건물인 정문빌라 비동 1층 101호(통칭: 24.2 평형, 남향)로서 본단지는 1개동으로 구성
되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로
약 10분 정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층(신축/사용승인일자: 1999.03.02)으로서
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅위 적벽돌 붙임,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경449 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 66-4 정문빌라 비동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건물 면적: 73.52㎡ (약 22.24평)

건물 지분: 73.52㎡ (약 22.24평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층

신축/사용승인일자: 1999년 03월 02일

내부 마감재: 벽지 등 (이해관계인 부재로 상세 조사 불가)

외벽: 몰탈위 수성페인팅위 적벽돌 붙임

창호: 샷시창

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등

1.3. 토지 정보

토지 면적: 49.03㎡ (약 14.83평)

토지 지분: 49.028㎡ (약 14.83평)

토지 이용 현황: 동하향 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 서측 폭 약 6미터 포장도로 접함

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ‘용호초등학교’ 서측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 단지는 1개 동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 소요됩니다. 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 용호초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 및 환경 문제:

* 용호동 내 일부 지역에 공장들이 위치하고 있으며, 용호천 및 용호만 일대에서 오폐수와 퇴적물로 인한 악취 민원이 제기된 바 있습니다.

* 과거 나환자촌이 있었으나 현재는 재개발되어 주거 단지가 형성되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이나라)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-11

* 확정일자: 2017-07-07

* 배당신고일자: 2023-12-11

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 및 권리 관계

* 갑13 (2017-05-26): 소유권이전 (구나경)

* 갑15 (2021-07-16): 소유권이전 (임온율, 매매 금150,000,000원)

* 을17 (2023-12-11): 주택임차권 (이나라, 금130,000,000원, 인수)

* 갑16 (2025-03-18): 강제경매 (채권자: 이나라, 채권액: 140,214,793원, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

을구 17번 순위 주택임차권등기(2023.12.11.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금 130,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 용호동은 부산 남구 내에 위치하며, 과거에는 소금 생산지로 유명했으나 현재는 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거지역입니다. 최근에는 해안가를 중심으로 고급 아파트 단지가 개발되어 주거 환경이 변화하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역에서 기대할 수 있는 수준의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

용호초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 130,000,000원의 임차보증금입니다. 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일자가 1999년으로, 약 27년 된 건물입니다. 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경

용호만 일대의 악취 문제 및 인근 공장들의 존재는 생활 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 다세대주택으로, 130,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 총 매입 비용을 증가시키는 요인으로 작용하며, 입찰 시 가장 우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 주변 시세 및 인수되는 보증금을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 지역의 장기적인 시세 상승 잠재력.

* 적절한 낙찰가 산정 시, 인수되는 보증금 규모를 감안한 가성비 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보(상아탑빌라, 75.87㎡, 2004년식, 154,000,000원)를 참고하면, 본건(73.52㎡, 1999년식)의 시장 가치는 대략 150,000,000원 내외로 추정됩니다.

총 매입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금(130,000,000원)

안정적인 투자를 위해 총 매입 비용이 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 170,000,000원)를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

* 만약 총 매입 비용을 160,000,000원으로 목표한다면, 예상 입찰가는 160,000,000원 - 130,000,000원 = 30,000,000원 입니다.

* 그러나 이는 채권자(이나라)의 강제경매 채권액(140,214,793원)보다 훨씬 낮은 금액입니다. 경매 절차에서 해당 금액보다 낮게 낙찰될 가능성은 매우 희박합니다.

따라서, 채권자 채권액 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 높으며, 이 경우 총 매입 비용이 시세보다 높아져 투자 위험이 커집니다.

현 시세 및 인수되는 보증금을 고려할 때, 총 매입 비용을 약 220,000,000원 내외로 목표 하여, 예상 입찰가를 90,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가(235,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용한 것이며, 그럼에도 불구하고 채권자 채권액(140,214,793원)을 넘어서는 금액으로 낙찰될 경우, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.