나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경422 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1291-895 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""반여2동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 시장 및 각종 점포, 후면은 단독주택 등으로 형성된 시장주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 및 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

1층: 점포(일부 공실),
2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비(2층 주택부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 사진용지 ㉠~㉥ 참고,

2) 감정규모에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

본건 1층 공부상 용도는 '주택 및 근린생활시설' 이나, 현황 '근린생활시설' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타:·본건 건물 중 2층은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내
부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
평가하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에
대하여 재확인이 요망됨.

·제시외건물㉠은 본건건물 및 인접지건물 벽체를 이용, 일부는 인접지에 위치
하고 있어, 소유권 및 일괄처분여부 등은 경매진행 및 응찰시 재확인하시기
바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 2. 공부상 1층은 근린생활시설 및 주택이나, 현황은 1층 전부 근린생활시설임.
제시외 건물 일부는 인접건물 벽체를 이용하고 있으며, 일부면적 인접지에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지/건물 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경422 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1291-895

* 용도: 근린주택

* 토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

* 건물면적: 379.98㎡ (약 115.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 49.46㎡ (약 14.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

* 감정가: 623,197,240원

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 "반여2동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 시장 및 각종 점포, 후면은 단독주택 등으로 형성된 시장주변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물 공통)

* 소유권이전 (갑1): 1994-07-18 (장춘애, 증여)

* 근저당권 (을6): 2018-07-04, 부산은행, 220,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을7): 2018-07-04, 부산은행, 1,606,000,000원

* 근저당권 (을9): 2023-08-31, 부산은행, 330,000,000원 (공동담보)

* 임의경매 (갑12): 2025-03-20, 부산은행, 1,983,319,160원 (사건번호 2025타경422)

* 가압류 (갑13): 2025-03-20, 신용보증기금, 8,444,436원

* 등기부채권 총액: 2,164,444,436원

* 모든 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-02-13

* 확정일자: 2024-07-03

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (표시된 정보 기준)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 본 물건은 말소기준권리(을6, 근저당권) 이하 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 양호경은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 회수가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 차임이 0원인 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 업종 분석

* 본건은 "반여2동행정복지센터" 인근의 시장 주변 상가지대에 위치하여 다양한 점포가 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 인근의 유사 연식 다세대 주택 매매가(면적 약 48-49㎡)는 약 3,150만원에서 1억 8,000만원 선으로, 평당 약 217만원에서 1,200만원 수준에서 거래된 것으로 보입니다.

* 이는 본 물건의 전체 건물 면적(약 380㎡, 115평) 대비 감정가(약 6억 2,320만원)의 평당 약 542만원 수준과 비교 시, 본 물건의 상업적 가치 및 규모를 고려한 가격으로 판단됩니다.

4.3. 임대 시세 분석

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 구체적인 임대 시세 파악은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "반여2동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 시장 주변 상가지대로서 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육 시설

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(양호경) 존재, 유동화 물건, 공동담보 물건.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

6.2. 건물 관련 이슈

* 공부상 1층 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 1층 전부 '근린생활시설'로 사용 중입니다. (공부와의 차이)

* 제시외 건물 일부는 인접 건물 벽체를 이용하고 있으며, 일부 면적은 인접지에 소재하여 소유권 및 일괄 처분 여부를 재확인해야 합니다.

* 건물 2층은 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로 경매 진행 시 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 양호경이 존재하며, 보증금 5천만원에 차임 0원입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 유무는 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 근린주택으로, 시장 주변 상가지대에 속해 있어 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 총 면적 대비 감정가가 책정되어 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 공부와의 차이, 2층 내부 미확인 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 있습니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서 채권 총액은 높으나, 경매 절차를 통해 권리는 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 반여동 상업지구 내 위치하여 접근성 및 상업적 활용도 우수.

* 수익성: 근린생활시설 및 주택 복합 용도로 임대 수익 다각화 가능성.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 623,197,240원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 고려사항:

* 인근의 유사 연식 다세대 주택 매매가(면적 약 48-49㎡)는 약 3,150만원에서 1억 8,000만원 선으로, 평당 약 217만원에서 1,200만원 수준에서 거래된 것으로 보입니다. 이는 본 물건의 전체 건물 면적(약 380㎡, 115평) 대비 감정가(약 6억 2,320만원)의 평당 약 542만원 수준과 비교 시, 본 물건의 상업적 가치 및 규모를 고려한 가격으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인 양호경의 보증금 5천만원이 인수되지 않는다는 점이 중요하나, 차임이 0원이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 2층 내부 미확인 등은 명도 및 활용에 있어 추가 비용이나 리스크가 발생할 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰 희망가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 500,000,000원 ~ 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.