나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5040 [1] 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '운산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층건 내 제5층 제508호로서,
(사용승인일: 1994-12-15)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내에 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지 정문 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(용호로269번길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 776-3 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(마루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(운산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
본건 부동산 아래층 화장실 천장에서 누수 흔적이 발견된다는 문서(2026. 4. 15.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5040 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 5층508호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

토지 지분: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.91㎡ (약 25.68평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 179,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '운산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 정문 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(용호로269번길)에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 일반도로(접합)로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마루유치원, 운산초등학교)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중(제2종전용주거지역) 상태임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 3월 10일에 접수된 동래농업협동조합의 근저당권임.

3.2. 주요 권리 내역

소유권이전 (1995-02-13)

근저당권 (동래농업협동조합, 2014-03-10, 148,800,000원) - 말소기준권리

가압류 (부산신용보증재단, 2019-08-01, 17,100,000원)

압류 (수영세무서장, 2023-08-10)

압류 (남구(부산광역시), 2024-11-06)

임의경매개시결정 (동래농업협동조합, 2025-03-06, 131,745,908원)

압류 (남구(부산광역시), 2025-03-12)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인하시기 바랍니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기재된 내용 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보 (벽산화이트타워)

아파트명: 벽산화이트타워아파트

총 동수: 1동

총 세대수: 343세대

사용승인일: 1994년 12월 15일

최고층: 25층

주차대수: 총 222대 (지상 5대, 지하 217대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터

5.2. 아파트 정보

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 내 제5층 제508호임.

건물 구조: 철근콘크리트조

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시창 구조

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

전용면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

분양면적 (추정): 약 110~120㎡ (건물 전체 면적 및 세대수 기반 추정)

5.3. 주요 편의시설

주변에 '운산초등학교'가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 재매각 물건으로, 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

또한, 본건 부동산 아래층 화장실 천장에서 누수 흔적이 발견된다는 문서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으므로, 하자 발생 가능성에 유의해야 함.

6.2. 건물 상태

건물이 1994년 12월 15일에 사용승인되어 노후화가 진행되었음. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조임.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하였음. 관련 공부와 외부 관찰, 탐문 조사 및 인근 유사 물건 등을 기초로 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조 및 이용상황 등에 대해 반드시 재확인해야 함.

7. 종합 의견

부산 남구 용호동에 위치한 벽산화이트타워 아파트 재매각 물건으로, 누수 흔적 발견 및 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재함. 그러나 운산초등학교 인근의 입지, 단지 내 편의시설, 양호한 교통 여건 등은 긍정적인 요소로 평가할 수 있음. 재매각 사유와 누수 문제에 대한 면밀한 검토 후 신중한 입찰 결정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 부산 남구의 주요 생활권에 위치하며, 운산초등학교 등 교육시설이 인접해 있음.

* 2026년에도 꾸준한 실거래가 발생하고 있어 시장 수요가 유지되고 있음을 알 수 있음.

* 단지 내 기본적인 편의시설과 주차 공간을 확보하고 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 5월~7월, 전용면적 59.97㎡ 기준)는 111,000,000원에서 122,000,000원 사이로 확인됨. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 185만 원에서 203만 원/㎡ 수준임.

본건 건물면적 84.91㎡ (약 25.68평)에 적용 시, 예상 시세는 약 157,000,000원에서 172,000,000원 범위로 추정됨.

감정가는 179,000,000원이나, 재매각 사유, 누수 흔적 발견, 건물 노후화 등의 리스크를 고려할 때, 시세 및 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 145,000,000원에서 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려하는 것을 권장함.

종합적으로 검토했을 때, 권장 입찰가는 155,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.