나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4991 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1392-166 해운대르와지르호텔 32층3201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하는 해운대구청의 남서측 인근에 위치하는 해운대르와지르호텔(현칭 라비드아틀란호텔) 32층 3201호로서 주위는 해운대 해수욕장 부근의 상업시설, 숙박시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 해운대역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 32층 3201호로서
외벽: 강화 유리 및 치장석 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.(상호명: 아미티스 스카이라운지)

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,3~5,7~10,12
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-21)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)<추가기재> 건폐율1/10강화구역

토지 기호 2,6,11
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)

토지 기호 13
일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

르와지르호텔 관리단이 2026.6.29.자 37,992,620원의 미납관리비가 있다고 신고함.(2026.6.30.변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경4991 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1392-166 (신 주소: 부산광역시 해운대구 구남로 37) 해운대르와지르호텔 32층 3201호 (현칭: 라비드아틀란호텔)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

* 1.2. 감정가 및 면적

감정가: 5,480,000,000원

토지면적: 63.06㎡ (약 19.08평)

토지지분: 63.06㎡

건물면적: 455.16㎡ (약 137.68평)

건물지분: 455.16㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

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2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하며, 해운대구청의 남서측 인근에 위치합니다. 해운대 해수욕장 부근의 상업시설, 숙박시설, 시장 등이 밀집한 지역입니다.

* 2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

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3. 권리분석

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* 3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 10월 4일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 다수의 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 5,121,295,054원입니다.

* 3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 35,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2023-12-07

확정일자: 2024-10-15

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 없음

김 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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4. 상권분석

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* 4.1. 주변 상업시설

해운대 해수욕장과 인접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업시설, 숙박시설, 요식업 등이 밀집해 있습니다.

* 4.2. 이용상태 (업종)

본건은 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 상호명은 '아미티스 스카이라운지'입니다. 고층부에 위치하여 뛰어난 조망권을 바탕으로 한 고급 레스토랑 등의 업종으로 활용될 가능성이 높습니다.

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5. 생활정보

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* 5.1. 주변 편의시설 및 행정기관

해운대 해수욕장, 해운대역, 해운대구청 등이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 다수의 호텔, 리조트, 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 5.2. 교통 이용 편의성

도시철도 2호선 해운대역이 도보 거리에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 단지 앞으로 넓은 도로가 있어 차량 이용 시에도 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 미납 관리비

르와지르호텔 관리단은 2026년 6월 29일 기준으로 37,992,620원의 미납 관리비가 있다고 신고하였습니다 (2026년 6월 30일 변경). 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 공용부분 관리비일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 직접 확인하여 정확한 인수 금액 및 범위를 확인해야 합니다.

* 6.2. 기타 특이사항

임대관계는 파악되지 않았습니다. (단, 현재 임차인 김 은 대항력이 없음을 권리분석에서 확인하였습니다.)

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7. 종합 의견

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* 7.1. 물건 개요

부산 해운대구 해수욕장 인근에 위치한 '해운대르와지르호텔'(현칭 라비드아틀란호텔) 32층의 근린상가(일반음식점)입니다.

* 7.2. 총평

본 물건은 해운대의 뛰어난 입지 조건과 고층부에서 누릴 수 있는 탁월한 조망권을 바탕으로 높은 가치를 지니고 있습니다. 해운대 해수욕장 및 역세권이라는 장점은 상권의 활성화와 함께 지속적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 신고된 미납 관리비 이슈는 낙찰 후 부담이 될 수 있는 중요한 변수이므로 철저한 사전 조사와 함께 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 8.1. 입지 강점

대한민국 대표 관광지인 해운대 해수욕장과 인접하며, 도시철도 해운대역을 통한 교통 편리성이 우수합니다. 주변에 숙박, 상업, 위락 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

* 8.2. 희소성 및 잠재력

고층부의 상가로서 희소성이 있으며, 뛰어난 조망권은 차별화된 가치를 제공합니다. 향후 해운대 지역의 관광 산업 발전과 더불어 가치 상승 잠재력이 높습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 9.1. 입찰가 산정 전략

본 물건의 감정가는 5,480,000,000원입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 그러나, 약 3,799만원에 달하는 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 입찰가 산정 시 해당 금액을 공제하거나 추가적인 비용으로 고려해야 합니다. 또한, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 9.2. 유의사항

정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향, 그리고 철저한 현장 조사 및 권리관계 확인을 통해 결정됩니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 산정하기 어려우므로, 투자자 본인의 면밀한 조사와 판단이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.