나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경414 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 323-8 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 '부산송정해수욕장' 북측 인근에 위치하는 송정
블루캐슬(현칭) 2층 201호로서 부근은 근린생활시설 및 숙박시설, 관광시설(해운대블루라인
파크), 나지, 해수욕장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 동해선'송정역'이 위치
하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅, 드라이비트 등 마감
내벽: 콘크리트노출 등 마감
창호: 샷시창 구조.

이용상태

제2종근린생활시설.

설비내역

급˙배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세한 사항은
건축과 별도문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 중점경관관리구역.

기호(2)토지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등자세한 사항은
건축과 별도문의), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-138(최초
76.3.27.))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 중점경관관리구역.

기호(3)토지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세한 사항은
건축과 별도문의), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-138(최초76.3.27.))(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

현칭 송정블루캐슬.
대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황 공실 및 일부 사무실로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경414 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 송정동 323-8 2층 201호

용도: 대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 공실 및 일부 사무실 사용 중

감정가: 2,470,000,000원

토지 면적: 80.56㎡ (약 24.37평) (3필지 일괄)

건물 면적: 424.92㎡ (약 128.55평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 '부산송정해수욕장' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 관광시설(해운대블루라인파크), 나지, 해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

또한 근거리에 동해선 '송정역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 중점경관관리구역에 해당합니다.

인접 도로로는 폭 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2022-01-25)

등기부채권 총액: 4,796,000,000원

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)에스 글로벌

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

사업일자: 2017-05-19

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 인수되는 보증금 500만원이 존재합니다.

* (주)하 엔씨

보증금: 0원

차임: 500,000원

사업일자: 2024-08-16

대항력: 없음

* 주식회사에스 블루

보증금: 0원

차임: 500,000원

사업일자: 2022-07-07

대항력: 없음

* 주식회사에이 투어

보증금: 0원

차임: 500,000원

사업일자: 2024-05-20

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 (주)에스 글로벌의 보증금 500만원이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태이거나 일부 사무실로 사용 중인 것으로 확인됩니다.

현칭 '송정블루캐슬'로 불리고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 송정해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요와 지역 주민 수요가 공존하는 상권입니다.

근린생활시설, 숙박시설, 관광 관련 시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

동해선 송정역과의 근접성으로 인해 유동인구 확보에도 긍정적인 요인이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송정해수욕장, 해운대블루라인파크 등 주요 관광 명소가 인접해 있어 문화 및 여가 활동에 용이합니다.

주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활정보

본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 확인하였으나, 일반적인 정보 검색으로는 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

(주)에스 글로벌 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 저항이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

6.2. 이용 현황과의 차이

건축물대장상 명시된 용도(휴게음식점)와 실제 이용 현황(공실, 사무실)이 달라, 향후 해당 건물의 용도 변경이나 재활용 시 별도의 행정 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 노후화

건물 사용승인일(2020.12.01)을 고려하면 비교적 최근의 건물이지만, 실제 건물 관리 상태 및 내외부 노후화 정도는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송정해수욕장이라는 뛰어난 입지 조건과 10층 규모의 건물을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 관광 및 상업 활동이 활발한 지역 특성을 고려할 때 향후 수익 창출 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인, 높은 총 채무액, 그리고 용도와 현황의 차이 등은 명확한 리스크 요인으로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 500만원 외에 명도 과정에서의 철저한 준비와 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

송정해수욕장 인근의 관광 상권에 위치하여 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

해운대구의 지속적인 개발 계획과 관광 수요 증가로 인한 수혜를 기대할 수 있습니다.

현재 감정가 대비 시장 가치 상승 여력을 고려해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(주)에스 글로벌의 명도가 원만히 이루어진다면, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,470,000,000원

인수 보증금 (주)에스 글로벌: 5,000,000원

총 채무액이 감정가보다 높으나, 임의경매 절차에 따라 매각이 진행될 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 소요 시간 등을 충분히 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 시 총 지출액은 낙찰가에 인수 보증금 500만원을 합산한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.