나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4970 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 92층9203호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘해운대 해수욕장’ 동측에 인접하여 위치하는
구분건물<숙박시설> 엘시티 랜드마크타워동 92층 9203호(통칭: 102 평형, 서향)로서 주변
은 숙박시설, 음식점, 유흥주점 등 각종 근린샐활시설, 호텔, 횟집 등으로 형성되어 제반
주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 도보로
약 10분 정도 소요되여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101층건 중 92층(사용승인/신축일자:
2019.11.29)으로서
외 벽 : 로이복층유리 및 타일붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일붙임 및 인테리어 마감,
바 닥 : 대리석 및 타일 등 깔기,
창 호 : 시스템창호이며,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못했습니다.

이용상태

본건은 숙박시설(생활숙박시설: 방3, 거실1, 욕실3 등)으로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서 숙박시설 및 관광휴게시설
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측, 북동측, 남동측으로 중로의 포장도로에 각각 접하며, 남측으로는 로폭
약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 온천지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역은 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임. 통칭 102평형.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4970 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 92층9203호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 4,150,000,000원

* 토지면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 토지지분: 24.44㎡

* 건물면적: 159.21㎡ (약 48.16평)

* 건물지분: 159.21㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OO

* 특이사항: 통칭 102평형으로 이용 중임.

1.1. 물건 상세정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101층 건물 중 92층. 사용승인일자: 2019.11.29.

* 건물 마감: 외벽 - 로이복층유리 및 타일붙임 등. 내벽 - 벽지, 타일붙임 및 인테리어 마감. 바닥 - 대리석 및 타일 등. 창호 - 시스템창호.

* 내부 구조 (숙박시설): 방 3개, 거실 1개, 욕실 3개 등.

* 설비 내역: 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉난방설비 등.

* 토지 이용 상태: 인접지와 등고 평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형 토지로서 숙박시설 및 관광휴게시설 건부지로 이용 중.

* 건축물 관련 정보:

* 총괄표제부: 부산광역시 해운대구 중동 1829번지, 엘시티, 총 4개 동, 사용승인일: 2019.11.29, 총 주차대수: 4902대.

* 표제부: 엘시티 랜드마크타워동, 숙박시설 (생활숙박시설), (철근)콘크리트구조, 101층 건물 중 92층.

* 전유부: 랜드마크타워동 92층 9203호.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘해운대 해수욕장’ 동측에 인접한 엘시티 랜드마크타워 92층에 위치. 주변은 숙박시설, 음식점, 유흥주점 등 각종 근린생활시설, 호텔, 횟집 등으로 형성되어 주위 환경이 양호함.

* 교통 상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재. 지하철역까지 도보 약 10분 소요되어 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로 상태: 서측 및 북측, 북동측, 남동측으로 중로에 접하며, 남측으로는 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 온천지구로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.03.17. 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을2)

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리 없음.

* 등기부채권 총액: 10,080,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사씨와이산업개발

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 종합:

* 등기부상 다수의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)가 존재했으나, 모두 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로는 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 및 차임 지급 내역, 확정일자 및 배당신고 여부가 불분명하므로, 경매 진행 시 임차인 관련 상세 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 엘시티 단지 내 상업시설, 해운대 해수욕장 인근의 다양한 호텔, 레스토랑, 유흥주점, 상점 등이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

* 상업적 가치: 해운대 관광특구에 위치하여 유동인구가 많고, 고급 주거 및 상업시설이 밀집한 지역으로 높은 상업적 가치를 지닙니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 해운대 해수욕장과 인접하여 탁월한 바다 조망권을 확보하고 있으며, 쾌적하고 고급스러운 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 엘시티 자체 상업시설 및 백화점, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문화 및 여가: 해운대 해수욕장, 동백섬, APEC 나루공원 등 주변 관광 명소와 가까워 문화 및 여가 활동에 유리합니다.

* 교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교가 소재하나, 학군 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 고가 물건: 감정가 및 등기부채권 총액이 높아 소수의 자금력이 풍부한 투자자에게 적합하며, 경매 참여자가 제한적일 수 있습니다.

* 생활숙박시설 규제: 최근 생활숙박시설의 용도 및 규제 관련 논의가 진행되고 있어, 향후 정책 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 정확한 보증금 및 차임 내역, 명도 진행 시 예상되는 변수 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 관리비 부담: 고층, 대형 면적의 생활숙박시설은 상대적으로 높은 관리비가 발생할 수 있으므로, 임대수익률 산정 시 관리비 부담액을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 인근에 혐오시설이 있는지 여부는 현재 정보만으로는 파악하기 어려우므로, 현장 방문 또는 추가적인 외부 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산을 대표하는 랜드마크인 엘시티 랜드마크타워 고층부에 위치한 고급 생활숙박시설로서, 최상의 입지 조건과 뛰어난 해운대 해수욕장 조망권을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확한 편이나, 대항력 없는 임차인의 보증금 및 차임 정보 부재는 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 고가 물건이라는 점과 생활숙박시설 관련 규제 변화 가능성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요하지만, 자금력이 뒷받침된다면 프리미엄 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고 입지: 해운대 해수욕장 바로 앞에 위치한 엘시티 랜드마크타워의 희소성 있는 고층 물건.

* 프리미엄 조망권: 서향으로 탁 트인 해운대 바다 조망 가능.

* 랜드마크 가치: 부산의 상징적인 건물인 엘시티 내 물건으로 높은 브랜드 가치 보유.

* 안정적인 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 깔끔함.

* 잠재적 임대 수익: 고급 숙박시설 수요를 바탕으로 높은 임대 수익률 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 4,150,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 산정이 어렵습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 최신 실거래가 및 유사 물건(엘시티 내 다른 호실, 주변 고급 레지던스/호텔)의 시세 조사.

* 엘시티 단지 내 및 주변의 임대 시장 동향 분석.

* 본 물건의 정확한 내부 상태, 하자 유무, 관리비 현황 조사.

* 임차인 보증금 및 차임 관련 상세 정보 확인 및 명도 가능성 검토.

* 최근 부산 지역 부동산 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.