나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4937 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층5909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2025.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호로서, 부근은 마린시티 내의 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 부산요트경기장, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 도보로 13분여 거리에 부산지하철2호선(동백역)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하5층 지상75층 건내 102동 59층 5909호로서 (사용승인일:2011.11.30),

·외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감,
·내 벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감,
·창 호 : 시스템창호의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공동현관기, 승강기설비, 소화전설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 평지로서 공동주택부지(총3개동 1,788세대)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있고, 북서측 일부를 제외한 나머지면들이 약 25미터 내외 폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(자세한 사항은 건축과에 별도 문의), 도로(계획도로)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경) )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해원초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험지구(2016.12.01)<자연재해대책법> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4937 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층5909호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,050,000,000원

* 토지면적: 20.23㎡ (약 6.1평)

* 건물면적: 127.66㎡ (약 38.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남동측 인근에 위치한 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호로서, 마린시티 내 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 부산요트경기장, 학교 등이 밀집한 지역에 소재합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 가로망이 확보되어 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 도보 약 13분 거리에 부산 지하철 2호선 동백역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(계획도로)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교), 절대보호구역(해원초교), 자연재해위험지구, 개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔).

* 본건의 용도가 아파트임을 고려할 때, 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발행위허가제한은 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 재건축 또는 개발 시 고려될 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 24일 접수된 하나은행 근저당권(을9)입니다. 이에 따라 위 권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 사건의 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권: 주식회사대원플러스건설 -> 조창현 -> 김태우 외 1명

* 근저당: 하나은행 (1,001,000,000원 + 120,000,000원 + 120,000,000원), 엠캐피탈주식회사 (300,000,000원), 김해수 (65,000,000원)

* 가압류: 정지윤 (30,000,000원), 국민은행 (20,342,364원), 주식회사목산 (6,723,840원), 최정현 (65,160,500원), 박승배 (284,416,706원)

* 압류: 해운대세무서장, 국민건강보험공단, 해운대구 (지분 압류 포함)

* 강제경매: 최정현 (73,944,338원) - 본 경매개시 결정의 근거

3.3. 인수주의 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수되는 보증금은 없으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

2,032,643,410원

4. 상권분석

본건이 소재한 마린시티는 부산을 대표하는 고급 주거지역으로, 뛰어난 생활 인프라와 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 주변에 다양한 상업시설, 문화시설, 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높으며, 부산요트경기장과 인접하여 고급스러운 도시 경관을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 해운대두산위브더제니스

* 주소: 부산광역시 해운대구 우동 1407

* 건축년도: 2011년 11월 30일 사용승인

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 1,788세대

* 최고층: 80층 (본건 59층)

* 주차: 총 4,469대 (지하 4,469대) - JSON 정보 기준

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 79대)

5.2. 주변 편의시설

* 학교: 해원초등학교 인근

* 교통: 지하철 2호선 동백역 (도보 13분), 노선버스정류장

* 기타: 부산요트경기장, 각종 근린생활시설

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 업무시설 중 오피스텔에 대한 제한사항으로, 아파트 자체에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높으나, 향후 재건축 등 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재할 수 있음을 시사하며, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

해운대 마린시티에 위치한 해운대두산위브더제니스 고층 아파트 물건으로, 우수한 입지 조건과 뛰어난 조망권을 기대할 수 있습니다. 다만, 개발행위허가 제한 구역 지정, 중복 사건의 존재 가능성, 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 채권은 모두 소멸될 예정이나, 명도 관련 사항은 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 마린시티의 중심부에 위치하여 지역 내 최상급 주거 환경을 제공합니다.

* 고층 조망권: 59층의 높은 층수로 탁월한 도시 및 바다 조망권을 확보하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 대규모 단지: 1,788세대의 대단지 내 아파트로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적 수요: 해운대 지역은 꾸준한 주택 수요가 있는 곳으로, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,050,000,000원 (20.5억원)입니다. 최근 유사 면적 및 층수의 실거래 사례 분석 결과, 동일 단지 내 145.81㎡(약 44.1평) 면적의 아파트가 33층에서 2,000,000,000원 (20억원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 127.66㎡(약 38.6평) 면적으로, 33층보다 훨씬 높은 59층에 위치하고 있어 층별 프리미엄을 고려하면 감정가 이상 또는 유사한 수준의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 잠재적 리스크 요인(특히 명도 관련)을 감안하여, 예상 입찰가는 2,250,000,000원 (22.5억원)으로 제안하며, 합리적인 입찰을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석(특히 명도 대상자 파악)이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.