나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경360 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 191-7 송정빌라 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경360 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 191-7 송정빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2025타경360 | 소재지: 부산광역시 해운대구 송정중앙로15번길 43, 1층101호 (송정동,송정빌라) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2025타경360 (1)이며, 용도는 다세대주택(빌라)입니다. 경매 구분은 부동산임의경매로, 채무자와 소유자가 동일인(최OOOOOOOOOOOO)이며 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지는 부산광역시 해운대구 송정동 191-7 송정빌라 1층 101호이며, 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

감정가는 123,000,000원으로 책정되었습니다.

건물(전용)면적은 52.26㎡(약 15.81평)이며, 다세대주택의 특성상 공유면적(주차장, 계단 등)을 포함한 분양면적은 이보다 클 것으로 추정됩니다.

토지(대지권)면적은 57.80㎡(약 17.49평)이며, 토지 지분율이 높아 대지권 가치가 상대적으로 높게 평가될 수 있는 물건입니다.

구조는 철근콘크리트조이며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 해운대구 송정동, '부산송정초등학교'에서 남서측 직선거리 약 430m 지점에 위치합니다. 인근 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측 및 남동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지는 가장형(직사각형에 가까운 모양)의 평탄한 지세이며, 공동주택 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

송정동은 해운대구 내에서도 송정해수욕장을 중심으로 한 관광 및 주거 지역이 혼재된 곳입니다.

본건은 주택가에 위치하고 있어, 기본적으로 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설을 이용하는 데는 무리가 없습니다.

교통 상황은 인근에 시내버스 정류장과 동해선 송정역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 동해선을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 확보하고 있습니다.

교육 시설로는 부산송정초등학교가 가까이 위치하여 초등학교 자녀를 둔 세대에게 유리한 입지입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

감정평가서상 '공부와의 차이'는 없다고 명시되어 있어, 기본적인 건축물대장 및 등기부상의 현황과 실제 현황이 일치하는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 매각 시 매수인이 인수해야 할 보증금 등 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 이는 낙찰 후 명도(이사) 및 보증금 인수 측면에서 가장 큰 리스크가 될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 특이사항

최대 리스크는 상기 언급된 '미상'의 임대관계에 따른 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다. 정확한 권리 관계 파악을 위해 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

제시외 면적은 없으므로, 향후 철거 또는 법정 지상권 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

주변 혐오시설: 감정평가서 및 일반적인 검색 결과상 본건 주변에 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)이 인접해 있다는 특이사항은 확인되지 않았으나, 최종 투자 결정 전 임장(현장 답사)을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

토지 이용 계획상 '제2종일반주거지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 일반적인 주거 환경을 조성하는 데 적합하며, 향후 개발 가치 측면에서 보통 수준의 잠재력을 가집니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 해운대구 송정동에 위치하며 초등학교 접근성이 양호하고 대지권 지분(57.80㎡ / 약 17.49평)이 전용면적(52.26㎡ / 약 15.81평)과 비슷하거나 다소 큰 편이라 토지 가치가 양호한 다세대주택입니다.

1층이라는 점은 선호도가 다소 낮을 수 있으나, 어린 자녀가 있는 가구에게는 소음 문제에서 자유롭다는 장점이 될 수 있습니다.

종합적으로 입지는 무난한 주거 지역이나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인에 대한 면밀한 확인 작업이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

A. 안정적인 대지권 확보: 대지권 면적이 전용면적 대비 충분하여(약 1:1.1 비율), 추후 노후화에 따른 재건축이나 빌라 매각 시 토지 지분 가치를 비교적 높게 인정받을 수 있습니다.

B. 해운대구 소재: 부산 내 선호도가 높은 해운대구 소재이며, 송정 해수욕장 및 동해선 송정역과 인접하여 주거 및 교통 편의성이 확보됩니다.

C. 실거주 적합성: 초등학교 및 대중교통 이용이 편리하여 실수요자가 접근하기에 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

**경매 컨설턴트로서의 제언:**

입찰 전 반드시 등기부등본, 건축물대장 및 매각물건명세서를 최종 확인하여 미확인 임차인 여부와 말소기준권리 이후의 모든 권리관계 소멸 여부를 체크해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 건물의 내외부 상태(누수, 결로 등)와 주변 시세를 파악하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계