나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경386 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 869-1 삼보프라자주건축물제1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 동해선 일광역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건내 5층 501호, 502호, 503호로서,
(사용승인일 : 2021.11.02.)
외벽 : 스톤코트 및 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위페인팅 및 석고보드 등 마감.
창호 : 페어글래스창 및 이중창 등의 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중으로 현황 더스윙블랙 프리미엄골프연습장 준비중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 10미터 폭 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

① 일괄매각
② 목록 1, 2, 3 벽체 없이 일단지로 이용중인 바 정확한 위치와 경계를 알수가 없어 정확한 각 호실 위치와 경계는 확인을 요함.
③ 근린생활시설로 이용중으로 현황 더스윙블랙 프리미엄골프연습장 준비중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경386 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 869-1 삼보프라자주건축물제1동 5층501호 (501호, 502호, 503호 일체)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,320,000,000원

* 토지면적: 115.04㎡ (약 34.8평)

* 토지지분: 115.0393㎡ (약 34.8평)

* 건물면적: 297.00㎡ (약 90평)

* 건물지분: 297㎡ (약 90평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 11월 02일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 869-1번지 삼보프라자 내 5층 501호, 502호, 503호 일체에 해당합니다.

* 주위 환경으로는 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 점포 등이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 동해선 일광역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로 2021년 11월 02일에 사용 승인되었습니다.

* 건물의 북측으로 약 10미터 폭 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2022년 05월 19일 접수된 부산은행의 근저당권(을1, 채권액 990,000,000원)입니다.

* 이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 5,350,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 07월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제2종 근린생활시설로 분류되며, 현재 '더스윙블랙 프리미엄골프연습장' 준비 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 인근 상가 및 점포들과 함께 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 상권의 일부를 이룹니다.

* 골프연습장과 같은 시설은 지역 주민들의 여가 및 스포츠 활동 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동해선 일광역 도보 이용 가능 거리이며, 차량 접근성도 양호하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 일광초등학교 및 다수의 아파트 단지 내 상가, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활에 편리함을 더합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 별도 협상이나 분할 매각은 불가합니다.

* 위치 및 경계 확인 필요: 본건은 501호, 502호, 503호가 벽체 없이 일체로 이용되고 있어, 정확한 위치와 각 호실의 경계가 불분명할 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미확정 임차인: 임차인 황 은 대항력이 없으나, 보증금 6천만원과 월차임 535만원이 명시되어 있습니다. 확정일자가 없어 배당 순위 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 미소멸 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 수 있습니다. 이 부분은 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 권리 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 부산 기장군 일광읍에 위치한 본 삼보프라자 내 근린상가 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)로서 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 주변 아파트 단지를 배후로 하고 있으며, 현재 골프연습장으로 준비 중이라는 점은 향후 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 여러 호실이 통합되어 사용되는 점으로 인해 정확한 위치 및 경계 파악이 중요하며, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 계약 조건 및 보증금 회수 절차에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 일광역 인근으로 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 다수의 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 사업 활성화: 골프연습장 등 신규 사업 준비 중으로, 지역 주민들의 수요를 충족시키며 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

* 일괄 매각 장점: 여러 호실을 통합하여 운영하거나 개발할 수 있는 유연성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,320,000,000원입니다.

* 권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(위치 및 경계 불분명, 미소멸 지상권 가능성 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 시세, 시장 동향, 예상 수익률 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.