나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경388 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1124-2 팔레드시즈 9층102-903호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대구청"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는
콘도미님엄, 호텔 등이 혼재하는 성숙된 관광휴양지로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(해운대역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상17층 건물내 제9층 제102-903호로서,
외벽 : 강화유리 및 화강석 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

휴양콘도미니엄으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 천정형 에어컨, 승강기설비, 화재탐지
및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 판매시설 및 위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터, 동,서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(해운대해수욕장주변 지구단위
계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.
2.21.), <추가기재>건폐율1/10강화구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

휴양콘도미니엄으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 중동 1124-2번지에 소재한 팔레드시즈 9층 102-903호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경388 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1124-2 팔레드시즈 9층102-903호

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 숙박시설, 판매시설, 위락시설 복합용도)

* 감정가: 1,600,000,000원

* 토지면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

* 토지지분: 39.714㎡ (약 12.01평)

* 건물면적: 161.90㎡ (약 48.97평)

* 건물지분: 161.9㎡ (약 48.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상17층 건물 내 제9층 제102-903호

* 사용승인일: 2008년 01월 30일

* 총 호실수: 401호

* 승강기: 16대

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 콘도미니엄, 호텔 등이 혼재하는 성숙된 관광휴양지로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(해운대역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 20미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 05월 17일 접수된 부산은행 근저당권 (권리금액: 1,474,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었으며, 대항력이 없어 낙찰자는 임차인의 명도에 대한 법적 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,565,000,000원 (근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)

1.3. 상권분석

* 본건은 해운대 해수욕장 인근의 대표적인 관광특구 지역에 위치하여, 상업 및 숙박 시설로서의 가치가 매우 높습니다.

* 주변에 다수의 호텔, 리조트, 고급 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 관련 서비스 제공이 활발합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(해운대해수욕장주변) 등으로 지정되어 있어, 상업 및 관광 관련 시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 건폐율 1/10 강화구역 등 향후 건축 및 개발 관련 규제 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 2호선 해운대역이 인근에 위치하고 있습니다.

* 해운대 해수욕장, 해운대구청 등 공공시설 및 다양한 상업시설, 레스토랑, 카페 등이 풍부하게 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 대한민국 대표 관광지라는 특성상 관광객을 위한 다양한 서비스와 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 "휴양콘도미니엄으로 이용 중"이라는 점과 "유동화 물건"이라는 특수성이 있습니다.

* 현재 이용 중인 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 해운대 지역 부동산 시장의 계절적, 경기적 요인에 따라 임대 수익의 변동성이 나타날 수 있습니다.

* 건축물대장상 숙박시설, 판매시설, 위락시설 등 복합 용도로 등재되어 있어, 실제 이용 현황과 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물의 외벽 마감재(강화유리, 화강석) 및 창호(샷시) 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 부산 해운대 해수욕장이라는 대한민국 최고 입지를 자랑하는 팔레드시즈 내 본건은 관광 및 상업 시설로서 뛰어난 잠재력을 가지고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 매우 양호한 편입니다.

* 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없지만, '휴양콘도미니엄으로 이용 중'이라는 특이사항에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 명도 관련 잠재적 이슈를 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

* 유동화 물건이라는 점을 고려하여, 안정적인 자금 흐름 확보 및 회수 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대한민국을 대표하는 해운대 해수욕장 바로 앞 초역세권 프리미엄 입지.

* 해운대 지역의 지속적인 관광 수요 증가 및 개발 호재에 따른 높은 미래 가치 기대.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 시세 차익을 극대화할 수 있는 기회.

* 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 복합 용도 활용 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되어야 합니다.

* 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 경매 물건 특성상 권리 분석 외에도 철저한 현장 조사 및 전문가의 상세한 가치 평가를 통해 합리적인 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

* 현재 제시된 감정가 1,600,000,000원과 등기부채권 총액 1,565,000,000원을 감안하여, 충분한 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.