나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경380 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1487-3 주건축물 1동 지2층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '달맞이길' 북서측 인근에 위치하는 주건축물 제1동 제지2층 제비201호로서, 주위는 해운대 달맞이길 주변으로 공동주택, 상업용건물, 주상복합건물 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상3층건 내 제지2층 제비201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임, 강화유리 마감 등,
내 벽 : 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시임.

이용상태

공부상 소매점으로 현황 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대내 5필지 일단의 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건남동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로 및 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 계단식도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 지하2층으로 표기되어 있으나, 지반 고저차로 인하여 본건은 남동측 인접도로에서 지하1층에 해당함.

물건 비고

공부상 지하 2층이나, 인접도로에서 지하 1층에 해당함.
공부상 소매점으로 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 1487-3번지 주건축물 제1동 지하 2층 비201호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경380 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 275,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 56.95㎡(약 17.23평)이며, 건물면적은 34.43㎡(약 10.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 공부상 지하 2층이나 인접 도로에서 지하 1층에 해당한다는 점, 그리고 공부상 소매점이나 현황 공실이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '달맞이길' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 상업용 건물, 주상복합 건물 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 남동하향의 완경사지대 내에 위치한 5필지 일단의 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 8M 내외의 도로, 북동측으로는 노폭 약 4M 내외의 계단식 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2018년 11월 16일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 189,700,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 임의경매개시결정 등기(갑5) 및 기타 권리들은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 이순옥 씨가 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

해당 임차인의 보증금 및 차임은 10,000,000원과 500,000원으로, 전입일자, 사업일자, 확정일자 등은 미상입니다.

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 해운대구 중동 달맞이길 인근은 부산의 대표적인 관광 명소 중 하나로, 독특한 분위기의 카페, 레스토랑, 갤러리 등이 밀집해 있습니다.

주변에는 고급 주거시설과 상업시설이 공존하며, 외부 관광객 및 지역 주민의 방문이 잦은 지역입니다.

건축물 현황상 용도는 제2종 근린생활시설이며, 사무소, 휴게음식점, 일반음식점, 소매점 등으로 활용 가능한 복합적인 상업 기능을 가지고 있습니다.

다양한 상업 시설이 밀집해 있어 경쟁은 존재하지만, 달맞이길이라는 지리적 이점과 특색 있는 상권으로 인해 잠재적인 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 해운대 달맞이길 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

교통망으로는 인근 마을버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에는 주거시설과 상업시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용도 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 공부상 지하 2층과 인접 도로에서의 실제 지하 1층으로 구분되는 층수 차이입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로 인한 향후 이용 및 활용상의 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, 현재 현황 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

임차인 이순옥 씨의 전입일자, 사업일자, 확정일자가 미상이나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 직접적인 금전적 부담은 없으나, 점유 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 해운대 달맞이길이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

다만, 공부상 층수와 실제 층수 차이, 현황 공실이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 단점을 충분히 인지하고, 임대차 전략 수립 및 합리적인 가격 산정을 통해 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

달맞이길 인근이라는 뛰어난 입지 조건으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

현황 공실 상태는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있으며, 향후 공실 해소 및 내부 개선을 통해 수익 창출이 가능합니다.

관광 상권의 특성상 업종 변경 및 리브랜딩을 통해 부가가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,000,000원입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 명확한 물건입니다.

하지만 공부상 층수와 실제 층수 차이, 현황 공실 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 요구됩니다.

보수적인 접근을 통해 보증금, 차임, 임대료 수준, 공실 기간 등을 고려하여 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 투자 전략에 따른 추정치이며, 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인 및 주변 시세, 유사 물건 거래 사례 등을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.