나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경477 [1] 부산광역시 해운대구 우동 375-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 우동 소재 '해동초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '해운대역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

완만한 경사지대 내 자체지반 평탄조성된 정방형의 토지로서, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가 요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1987.12.07 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

부합물 및 종물

본건에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(㉠~㉥)이 소재하나, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 종물 및 부합물로 판단되며, 본건의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉥)포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경477 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 375-8

용도: 근린주택

감정가: 864,119,900원

토지면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

건물면적: 199.34㎡ (약 60.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 유동화 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉥) 포함.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, '해동초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

부동산의 북동측으로는 약 8미터, 북서측으로는 약 3미터의 도로에 각각 접하고 있어 접근성 확보에 유리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 20일에 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 1,161,600,000원)입니다.

이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 후순위로 등기된 대부분의 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2023-04-03, 확정일자: 2025-04-09

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-03-07

대항력: 있음

해당 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 안

보증금: 62,400,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-11-09, 확정일자: 2025-04-14

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-05-02

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2023-05-30

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 30,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2024-10-25

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

대항력: 있음

해당 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

인수하여야 할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 약 1,222,640,265원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 해운대구 우동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 상권 형성이 비교적 잘 되어 있습니다.

주변 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다양한 규모와 종류의 부동산이 거래되고 있습니다.

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 2026년 5월 거래된 67.2㎡(약 20.3평) 면적의 다세대 주택이 1,094,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 53,900,000원 수준으로 확인됩니다.

다른 거래 사례들의 평당 단가는 이보다 낮은 수준으로 나타나고 있으나, 이는 거래 대상의 면적, 건축 연도, 주택 유형 등이 다르기 때문으로 보입니다.

본 물건의 감정가는 864,119,900원으로, 토지 및 건물 면적을 기준으로 환산 시 평당 약 14,330,000원 수준입니다.

이는 주변 유사 물건의 단위 면적당 시세와 비교 시, 본 물건의 위치, 규모, 용도 등을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 '해동초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

해운대역(도시철도 2호선)과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 해운대해수욕장 및 주요 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

주변에 각종 편의시설, 병원, 은행 등이 분포하여 주거 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 안 님과 황 님은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1987년에 건축된 건물로, 사용승인 후 약 39년이 경과하여 구조적인 안전성이나 현대적 요구에 부합하는 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 물건에 제시외 건물(㉠~㉥)이 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악과 추가적인 명도 또는 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관련 채권 구조 및 매각 과정에 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 우동이라는 우수한 입지에 자리한 근린주택으로서, 해운대역 및 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다.

교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 주거 및 상업용으로 활용 가치가 높습니다.

하지만 건물 노후화, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 제시외 건물 포함 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대역 역세권 및 해동초등학교 인근으로, 지역 내 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도 활용: 주택 및 근린생활시설로 동시에 활용 가능하여 다양한 수익 창출 모델을 구상할 수 있습니다.

* 재개발/리모델링 잠재력: 노후된 건물을 현대적으로 리모델링하거나 신축함으로써 건물 가치를 크게 향상시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 864,119,900원입니다.

해당 물건은 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물 노후화 및 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

적정 입찰가 범위는 감정가의 95%에서 115% 수준으로 예상되며, 이는 약 820,000,000원에서 990,000,000원 사이입니다.

경쟁 상황, 최종 현장 조사 결과, 그리고 명도 관련 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

초기 입찰 시에는 감정가 수준인 약 8.6억원 내외에서 시작하여, 경쟁자의 움직임을 보며 전략적으로 조정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.