나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5103 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대로서, 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 대연역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 2013.03.18)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 사다리형토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5103 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 148,000,000원

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.04074242694168㎡ (약 1.83평)

건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물지분: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물사용승인일: 2013년 03월 18일

매각대상: 기타 (집합건물)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대연초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제7층 제701호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 파산자 명의의 임의경매개시결정(갑4)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 13번 주택임차권이 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금 90,000,000원이며, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전 홍지안)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 10일

* 확정일자: 2019년 12월 30일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 배당신고일자 2025년 02월 04일.

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (정철수, 2013-03-21)

* 갑2: 소유권이전 (이선표, 2016-05-27, 매매)

* 을13: 주택임차권 (홍지안, 90,000,000원, 2025-02-04 접수, 말소: 인수)

* 갑4: 임의경매 (파산자, 2025-03-21 접수, 말소: 말소, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 90,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동에 위치하며, 주변에 대연초등학교, 경성대학교 등이 인접하고 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 교통이 편리합니다. 오피스텔로 이용 중이며, 지역 내 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대연초등학교, 은하유치원, 경성대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 대연역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(홍지안)이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 비교적 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 금액을 고려한 실질적인 투자 비용 산정이 필수적입니다. 형식적 경매라는 점 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

부산도시철도 2호선 대연역과 인접하여 교통이 편리하며, 이는 임대 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

주변 개발 가능성

대연동 지역은 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 진행될 가능성이 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다.

건물 면적은 27.28㎡ (약 8.25평)이며, 현재 시장에서는 유사 면적의 오피스텔이 155,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

안정적인 투자를 고려할 때, 예상 시장 가치를 165,000,000원으로 가정했을 때, 매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 이 금액을 넘지 않아야 합니다.

따라서, 총 비용 상한선은 165,000,000원이며, 이를 기준으로 보증금 90,000,000원을 제외하면, 입찰 가능한 최대 가격은 75,000,000원 수준이 됩니다.

하지만 감정가(148,000,000원) 및 경쟁 입찰 가능성을 고려하여, 잠재적 수익률과 위험 부담을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

이 입찰가는 예상 시장 가치(165,000,000원)와 인수 보증금(90,000,000원)을 고려하여, 총 비용(80,000,000원 + 90,000,000원 = 170,000,000원)이 시장 가치 범위 내에서 이루어지도록 설정한 것입니다.

주변 시설 분석

부산 남구 대연동 76-10번지 일대는 대연초등학교, 경성대학교 등 교육시설과 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 즉각적인 투자 결정을 저해할 만한 혐오시설이나 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.