나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경475 [1] 부산광역시 남구 문현동 738-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 '국제금융센터·부산은행역'
남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설, 금융기관, 단독주택, 공동
주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '국제금융
센터·부산은행역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 대체로 양호시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 20미터 및 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-16)(저촉), 가축사육제한구역
(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 정비구역(2023-05-10)<도시 및 주거
환경정비법>, 정비구역(문현1 재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 자연재해위험
개선지구(남구청 안전총괄과 문의)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지의 일부 지상에 별지‘지적개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호
㉠~㉢이 소재하며 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본 토지의 사용·수익·처분 등에
영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콩크리트 및 브록조 스라브즙 2층 건물 내 평가대상지분이 속하는 건물의
1층 일부{(주)씨에스건설지분)}로서 1975.01.31.사용승인되었음.
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

기호(2): 평가대상지분이 속하는 건물부분의 1층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2): 평가대상지분이 속하는 건물부분의 1층 일부 99.3㎡{(주)씨에스건설지분)}는
현황 '738-1'번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: (1). 본건 기호(2)건물은 공부상 문현동 738-1, 738-4번지 2필지상에 소재하는
1동의 건물로 등재되어 있으나 현황 2개동 구조로 되어 있으며 본 건물은 2인 공유지분
으로서 평가대상공유지분 [㈜씨에스건설]에 대한 위치 및 경계 확인은 합법적인 건축물의
점유현황 및 탐문조사 등에 의거 하였으며 소유지분비율에 의거 면적사정 하였음.

(2). 기호(2)건물은 2인 공유지분으로서 평가대상 공유지분{㈜씨에스건설} (287.14㎡x
99.3//287.14) {1층 면적 205.75㎡ 중 99.3㎡(용도: 단독주택)}의 1동 건물은 본건 기호
(1)토지(문현동 738-1번지)의 지상에 소재하고 여타 공유자(차남석氏)지분의 1동 건물은
287.14㎡x 187.84/287.14 {1층 면적 205.75㎡ 중 106.45㎡(용도: 근린생활시설), 2층
면적 81.39㎡(용도: 단독주택)}로서 의뢰외 토지(문현동 738-4번지)의 지상에 소재하는
바, 합법적인 건축물의 점유현황 등에 의거 경계확인되오니, 재확인 바랍니다.

(3). 기호㉢제시외건물은 ㉠건물내 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경475 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

감정가: 5,569,991,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 738-1

용도: 근린주택

토지면적: 371.50㎡ (약 112.40평)

토지지분: 371.5㎡ (약 112.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 287.14㎡ (약 86.87평)

건물지분: 99.29㎡ (약 30.03평)

건물 제시외면적: 452.57㎡ (매각제외)

1.3. 감정평가액

감정가: 5,569,991,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 '국제금융센터·부산은행역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 상업 및 주거 혼합 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 '국제금융센터·부산은행역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 현황

본건 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 현황

북측으로 폭 20미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을9 (남양산새마을금고 근저당, 2022-12-26 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을9(근저당), 을11(근저당), 갑8(임의경매), 갑9(압류), 갑10(가압류) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

3.2. 임차인 현황

* 고한영: 보증금 미상, 차임 미상, 전입일자 2018-02-05, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 백수현: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2022-06-02, 대항력 있음.

* 석정숙: 보증금 미상, 차임 미상, 전입일자 2018-04-30, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 윤정아: 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2018-02-05, 확정일자 2018-02-09, 배당신고일자 2025-05-23, 대항력 있음.

* 임규원: 보증금 미상, 차임 미상, 전입일자 2022-07-15, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 특이사항

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립여부 불분명: 토지 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건 토지 일부 지상에 제시외 건물(기호 ㉠~㉢)이 소재하며, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 다만, 제시외 건물이 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 공유 지분: 본 건물은 2인 공유 지분으로, 매각 대상은 ㈜씨에스건설의 지분입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 국제금융센터·부산은행역 인근의 금융업무지구와 인접하여 상업적 가치가 높습니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.

4.2. 주변 시세

최근 부산 남구 문현동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 59.46㎡ (약 18평) 물건이 2026년 5월 15,700만원(약 870만원/평), 전용면적 59.99㎡ (약 18평) 물건이 2026년 2월 8,500만원(약 470만원/평), 전용면적 73.2㎡ (약 22평) 물건이 2026년 2월 11,000만원(약 500만원/평)에 거래되었습니다. 본 건은 근린주택으로, 다세대주택과는 성격이 다르지만 주변 시세는 참고할 수 있습니다. 본 건의 감정가는 55.7억원으로, 지역의 높은 잠재력과 상업 지역의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

국제금융센터·부산은행역을 중심으로 금융기관, 오피스, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 교통 및 환경

부산도시철도 2호선 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 재개발/정비구역으로 지정되어 있어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립여부 불분명

토지 지상에 소재한 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 건물 철거 등과 관련한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 임차인들로 인해 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 있으므로 계약 전 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물들이 매각에서 제외되지만, 이들이 토지 이용 및 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

건물이 1975년 사용승인되어 상대적으로 노후된 편이므로, 추후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 금융 및 상업 지구인 국제금융센터 인근에 위치하며, 재개발/정비구역으로 지정되어 미래 가치가 기대되는 근린주택입니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용도가 높습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물의 존재와 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 존재는 인수 시 주의가 필요한 주요 리스크 요인입니다. 감정평가액이 매우 높은 편이므로, 실제 인수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 국제금융센터·부산은행역 역세권, 금융업무지구 인접

* 미래 가치: 재개발/정비구역 지정으로 인한 개발 기대감

* 상업적 활용: 일반상업지역으로 높은 수익형 부동산 잠재력 보유

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계 0원이나, 상세 확인 필수

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 5,569,991,000원입니다. 이는 물건의 입지, 지역 개발 가능성, 일반상업지역이라는 특성을 고려한 가치로 판단됩니다. 그러나 법정지상권 불확실성, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상)의 존재 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

주변 시세 분석에서는 다세대주택의 평당 가격이 470만원 ~ 870만원 수준이나, 본 물건의 감정가는 이를 훨씬 상회하므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준인 55억원 ~ 56억원 사이에서, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.