나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111676 [1] 부산광역시 남구 감만동 189-77 유창그린 3동 4층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 동항중학교 남측 인근, 부경대학교 용당캠퍼스 서측
인근, 양지골복합센터 남동측에 인접 위치한 유창그린(맨션) 3동 4층 504호이며, 주위는
다소 고지대로 공동주택, 단독주택, 근린상가 등으로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량 접근 가능하며, 마을버스정류소가 인근에, 시내버스정류소도 인근에 있어 대중교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 504호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지의 도로로 구획된 부정형 토지로 서하향 경사지에 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건이 있는 기호(2) 토지는 남측 및 서측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 있는 기호(2)는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-01-31)(접함),
일반도로(접함), 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(
용당캠퍼스)), 준보전산지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 서향, 계단식으로 지상에 주차장 있음.
○본건은 건축물현황도상 계단에서 볼 때의 좌우 배치와 현지호칭상 좌우 배치가 다름.
○본건은 건축물현황도상 호수 형태와 건물 현황상 호수배치가 달라 현황상 호수배치에 의거
위치특정하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상의 건축물현황도(평면도)와 실제 현황상의 호수 배치가 좌우 대칭되어 서로 불일치하는바, 매각대상은 출입문표시 ‘504호’이며, 남구청의 2026. 3. 25.자 사실조회 회신서에 의하면 건축물 소유자는 건축물 표시변경 신청 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 남구 양지골로 152 (감만동) 3동 4층 504호 (부산광역시 남구 감만동 189-77번지)

건물명: 유창그린 (맨션)

동/호수: 3동 4층 504호

용도: 아파트

건축년도: 1991년 04월 30일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.81㎡ (약 12.34평)

건물면적: 48.18㎡ (약 14.57평) - 전용면적. 분양면적은 별도 확인 필요.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각물건: 토지/건물 일괄매각

감정가: 75,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

사건번호: 부산동부지원 2024타경111676 (1)

채권자: 한화생명보험주식회사 (등기부상 및 감정평가서상 채권자)

등기부채권 총액: 81,293,303원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 동항중학교 남측 인근, 부경대학교 용당캠퍼스 서측 인근, 양지골복합센터 남동측에 인접한 지역에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 주거지역으로, 다소 고지대에 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 일반도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부경대학교), 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2019년 5월 7일자 한화생명보험주식회사의 근저당권 (채권최고액 54,000,000원)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(삼성카드, 농협은행, 우리금융캐피탈의 가압류 및 한화생명보험의 임의경매개시결정)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 (주의 문구 포함)

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (0원).

만약 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖추었으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 금전적 부담 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 응찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린상가가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 양지골복합센터가 인접해 있어 생활 편의성이 일부 증대될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

주변으로 동항중학교, 부경대학교 용당캠퍼스가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

인근 근린상가를 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 다소 고지대에 위치하며, 주변 공동주택, 단독주택, 근린상가 등과 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

내부 구조 파악 시 주의가 필요합니다. 건축물현황도상의 호수 배치와 실제 현황상의 호수 배치가 좌우 대칭으로 불일치하며, 본건은 현황상의 배치에 따라 위치가 특정되었으므로, 실제 출입문 표시 '504호'의 정확한 위치 및 내부 구조 확인이 필수적입니다. 서향이며 계단식 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 불일치

가장 중요한 리스크 요인으로, 집합건축물대장상의 건축물현황도(평면도)와 실제 현황상의 호수 배치가 좌우 대칭으로 서로 불일치하는 점입니다.

본건은 출입문 표시 '504호'이나, 실제 내부 구조, 면적, 호수 표시에 혼란이 있을 수 있습니다. 남구청의 사실조회 회신서에 따르면 건축물 소유자는 건축물 표시 변경 신청이 가능하므로, 향후 관련 절차 진행을 고려해야 할 수 있습니다.

경매 진행 및 응찰 시 현황상의 호수 배치에 의거하여 위치가 특정되었으므로, 반드시 현장을 방문하여 정확한 호수와 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

물건명세서 참고사항의 작성일이 2026년 6월 10일로 기재되어 있으며, 이는 현재 시점(2026년 7월 23일)보다 미래의 날짜입니다. 이는 서류상의 표기 오류일 가능성이 높으므로, 실제 경매 진행 시점의 최신 서류를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 '준보전산지'로 표기되어 있으나, 현재 아파트 부지로 이용 중인 점은 과거 지목 또는 규제와 관련된 사항일 수 있으며, 현황 이용에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계가 미상인 점도 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

현재까지 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 본 물건 인근에 주거 환경에 치명적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 감만동에 위치한 유창그린 아파트 3동 4층 504호로, 감정가는 7500만원입니다.

주변으로 교육시설(동항중, 부경대) 및 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

가장 주의해야 할 점은 건축물 현황도와 실제 호수 배치의 불일치로, 이는 정확한 호수 특정 및 응찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

임차인 인수 부담은 현재까지 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 양호한 주거 및 교육 인프라 접근성.

* 권리상 인수 부담이 적을 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석.

* 건축물 현황 불일치 문제를 인지하고 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금 부담이 없는 점을 고려하되, 건축물 현황 불일치로 인한 불확실성, 주변 아파트 시세, 명도 예상 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후에 결정해야 합니다.

감정가 75,000,000원을 기준으로, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준(6,000만원 ~ 6,750만원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 참고용이며 반드시 충분한 사전 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.