나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5095 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 산34 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.04.11

임야감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 정관읍 월평리 소재 '월평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 순수 임야지대임.

입지조건

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시와곽지대로서 대중교통사정은 불편임.

임지사항

부정형의 토지로서 자연림상태의 순수임야임.

임목상황

소경목의 소나무 및 잡목이 자생하고 있음.

이용상태 및 장래성

임야임

도시계획 및 기타공법상의 제한사항

자연녹지지역 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

기타참고사항

본건 임지상에 육안으로 파악되는 분묘 수기가 소재함.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5095 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 산34

용도: 임야

감정가: 21,826,200원

토지면적: 49,587.00㎡ (약 14,994.44평)

토지지분: 3,307.45㎡ (약 1,000.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 소재 '월평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 순수 임야 지대입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 시곽지대로서 대중교통 이용은 불편합니다.

주변 환경은 대체로 조용하며 자연 경관을 갖춘 지역입니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 11월 28일자 부산광역시 기장군의 압류(갑8)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부요약 상 갑9, 갑13, 갑14 등 말소 대상 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'에 따르면, 지상 분묘에 대한 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며, 만약 성립될 경우 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

등기부상 소유권 관련 변동: 소유권 보존 이후 다수의 지분 이전 및 상속 등기 내역이 확인됩니다. 최종적으로 신한카드주식회사의 강제경매 신청으로 본 경매 절차가 진행되었습니다.

채권 총액: 0원 (등기부채권 총액 기준)

2.3. 상권분석

본건 소재지는 부산광역시 정관읍의 외곽 임야 지대로, 인근에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않습니다.

가장 가까운 편의시설이나 상권은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

주변 환경은 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어, 상업적 개발보다는 보전 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

혐오시설 관련: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

2.4. 생활정보

가장 근접한 교육 시설로는 '월평초등학교'가 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

대중교통망이 발달하지 않아 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 주로 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변이 임야 지대로 이루어져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 전체 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건으로, 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 중요합니다. 단독 소유가 아니므로 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으나, 이는 1회에 한하며 매수보증금 미납 시 실효될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

분묘기지권: 임지상에 분묘가 다수 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

개발 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 상수원보호구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 건축, 토지 형질 변경 등 모든 개발 행위에 상당한 제약을 야기합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍의 외곽 임야 지분으로, 자연환경은 양호하나 개발 가능성은 법적 규제로 인해 매우 제한적입니다.

특히 지분매각, 분묘기지권, 각종 개발 제한 사항들은 본 물건의 가치 평가 및 활용에 있어 핵심적인 고려 요소가 될 것입니다.

대중교통 접근성이 낮고 상권과의 거리가 있어, 즉각적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요해 보입니다.

2.7. 투자 포인트

저가 투자: 감정가 대비 낮은 가격으로 임야 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

장기 보유: 향후 개발제한구역 해제 등 도시 계획 변경 가능성이 있거나, 주변 토지와의 통합 개발을 고려할 경우 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

향후 공유자 지분 취득: 협상에 따라 다른 공유자들의 지분을 추가로 취득하여 전체 토지에 대한 영향력을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 21,826,200원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 지분 매각, 분묘기지권, 다수의 개발 제한 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 불확실성을 충분히 반영한 신중한 입찰가가 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문, 관련 법규 상세 검토, 유사 물건 거래 사례 분석 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.