나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5042 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 305동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장궁 정관읍 모전리 소재 ""모전중학교""남동측 인근에 위치하는
동일스위트 3차 305동 16층 1603호로서,주위는 대단위 아파트단지,근린생활시설,
각급 학교 등으로 형성된 지역이며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며,인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 16층 1603호로서,
외벽 : 저층 일부 화강암붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등.
창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,공동현관기,열병합 지역난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대에 조성된 대체로 사다리형 토지로 공동주택(아파트)부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭약20미터,남동측으로 폭약15미터 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제3종주거지역,제1종지구단위계획구역,중로1류(폭20~25미터)(접합),중로2류
(폭15~20미터)(접합),특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호)(접합).

가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5042 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 305동 16층1603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 346,000,000 원

* 토지면적: 65.99㎡ (약 20.0 평)

* 건물면적: 100.76㎡ (약 30.5 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "모전중학교" 남동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 16층에 위치하며, 외벽은 일부 화강암 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 공동현관, 열병합 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 동하향 완경사지에 조성된 대체로 사다리형 토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 북동측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭20~25미터), 중로2류(폭15~20미터), 특수도로(보행자전용도로)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 모전중학교, 정관도서관, 정관박물관 등이 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 현황: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 권리 분석에서 가장 중요한 부분입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 400,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 1월 12일

* 확정일자: 2021년 12월 17일

* 배당신고일자: 2024년 1월 16일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 등기부 상 을구 3번 순위로 주택임차권(박도건, 보증금 400,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 등기부 채권 총액은 455,616,469 원이며, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리(압류, 금정세무서장, 2022.06.23.) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 할 최우선 사항입니다.

* 인수 보증금: 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당표 작성 시점의 추정치일 수 있으나, 물건명세서의 "잔액 인수" 조항에 따라 실질적으로는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 학교 등이 자리 잡고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가와는 거리가 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 모전중학교, 정관도서관, 정관박물관 등 교육 및 문화 시설이 근거리에 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 정관 동일스위트 3차

* 사용승인일: 2014년 5월 30일

* 총 세대수: 1516세대

* 총 동수: 17동

* 최고층: 20층

* 세대당 주차 대수: 약 3대 (지상 3대, 지하 39대, 총 57대 - *제공된 정보의 주차 대수 합계와 지상/지하 합계가 상이하므로 실제 확인 필요*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 051-728-7845

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 400,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 감정가 346,000,000원 대비 임차인 보증금이 더 높으므로, 상당 금액의 보증금 인수가 예상됩니다.

* 주차대수 정보 혼선: 제공된 아파트 정보 내 주차대수 합계 및 개별 주차 대수 정보 간에 차이가 있어, 실제 주차 공간 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 정관읍의 대단지 아파트로서, 비교적 양호한 입지와 생활 환경을 갖추고 있습니다. 신축 연차 대비 최근 시세도 안정적인 편입니다. 그러나 4억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 본 물건의 투자 가치를 결정짓는 매우 중대한 요소입니다. 이 위험을 감수할 수 있는 투자자에게는 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있으나, 인수 금액에 따라 총 투자 비용이 시장 가격을 초과할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 시세: 정관 동일스위트 3차는 지역 내 대규모 단지로, 기본적인 수요층 확보 및 시세 안정성이 예상됩니다.

* 양호한 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 주거 편의 시설이 인접해 있어 실거주 목적 투자에도 적합합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 정관신도시 개발 진행 상황 및 지역 발전 추이에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다. (단, 이는 임차인 인수 부담 해소 또는 시장 상황 변화를 전제로 함)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 아파트 시세는 약 22,400만원(65.9876㎡, 11층)에서 28,700만원(84.9174㎡, 9층) 수준으로 확인되었습니다. 본건의 전용면적 100.76㎡ (약 30.5평)와 16층의 위치를 고려할 때, 시장가치는 약 340,000,000원에서 360,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 346,000,000원으로, 이는 시장가치 범위 내에 있습니다.

그러나, 가장 중요한 고려 사항은 400,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되지 못할 경우, 낙찰자는 그 부족분을 인수해야 합니다. 현재 감정가 346,000,000원보다 임차인 보증금이 높으므로, 상당 금액의 보증금 인수가 거의 확실시됩니다.

이에 따라, 순수 입찰가 자체는 감정가 수준인 약 346,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 낙찰 시 총 부담하게 될 실질적인 비용은 입찰가에 임차인 인수 보증금(최소 약 54,000,000원 이상)을 더한 금액이 되므로, 총 투자 비용이 시장 가격을 초과할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금의 정확한 금액 산정 후, 총 투자 비용을 시장 시세와 비교하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.