나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경412 [1] 부산광역시 수영구 광안동 201-5 광안지웰에스테이트 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2호선"금련산역"동측 인근에 위치하는 광안지웰에스테이트 12층 1209호로서,주위는 업무시설(오피스텔) 및 숙박시설,해변로의 각종 근린생활시설(식,음료점포등)등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정루장 및 도시철도2호선 "금련산역"이 소재하므로 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층,지상19층 건물 내 12층 1209호로서 외벽 : 콩크리트위 페인팅마감등 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,공동현관기,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단지의 다각형 토지로 인접지와 등고 평탄하며,업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭약8-10미터,북서측으로 폭약6미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 6토지 공히 도시지역,일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21) 기호 1,4,5는 도로(접합)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

- 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경412 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 201-5 광안지웰에스테이트 12층 1209호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

447,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

* 토지지분: 6.42㎡ (약 1.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 34.53㎡ (약 10.45평)

* 건물지분: 34.53㎡ (약 10.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도 2호선 금련산역 동측 인근에 위치한 광안지웰에스테이트 12층 1209호입니다. 주위는 업무시설(오피스텔) 및 숙박시설, 해변로의 각종 근린생활시설(식음료점포 등) 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 금련산역이 소재하여 제반 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 19층 건물 내 12층 1209호입니다. 외벽은 콩크리트 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호 구조입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

6필 1단의 다각형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 8-10미터, 북서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김애진

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-05-31

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자 2022-05-12, 채권최고액 469,200,000원)

* 임차인 김애진은 전입일자(2024-05-31)를 기준으로 볼 때 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액은 1,231,536,688원입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 근저당, 주택임차권, 가압류 2건, 임의경매)는 말소될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

* 건물명: 광안지웰에스테이트

* 준공년도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 19층

* 해당 호수: 12층 1209호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 전용면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 2025년 9월 10일: 34.53㎡, 7층, 420,000,000원

* 2025년 12월 17일: 33.76㎡, 14층, 350,000,000원

* 2025년 12월 30일: 22.77㎡, 4층, 130,000,000원 (면적 및 위치(부산 남구 표기)가 본건과 달라 참고용)

4.3. 시세 추정

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 면적이 동일한 34.53㎡의 7층 매물이 420,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 12층으로 7층보다 높은 층수이므로, 층수 이점을 고려하면 420,000,000원 이상을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 33.76㎡의 14층 매물이 350,000,000원에 거래된 점과 평당 가격 편차를 고려할 때, 실제 시장 상황 및 물건 상태에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

4.4. 주변 시설

금련산역 인근에 위치하며, 광안 해변과 인접하여 다양한 상업시설, 식당, 카페, 편의시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

광안리 상권에 속해 있어 마트, 편의점, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 광안 해변과의 접근성이 우수하여 여가 활동에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 자산유동화전문회사(AMC)가 채권을 보유하고 진행하는 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채권액

총 채권 금액이 12억 원을 초과하여 채권자의 경매 신청이 불가피했음을 시사합니다.

6.3. 최근 매매 가격의 편차

제공된 JSON 데이터상에서 면적, 층수, 지역 등이 다른 거래 사례들의 가격 편차가 있어 정확한 시세 판단 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 지역인 광안동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 34.53㎡로 1인 가구나 소형 사무실 용도로 적합합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않다는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 높은 총 채권액 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 명소인 광안리 해변 인근, 금련산역 초역세권으로 유동인구 및 관광객 수요 풍부.

* 쾌적한 환경: 바다 조망 가능성 (층수 및 방향에 따라 다름), 해변 접근성 우수, 상업지역 내 편의시설 밀집.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물 및 시설 유지.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 금전적, 시간적 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 447,000,000원

* 최근 시세 (34.53㎡, 7층): 420,000,000원

* 최근 시세 (33.76㎡, 14층): 350,000,000원

본건은 12층으로, 면적은 34.53㎡로 7층 매물과 동일합니다. 7층 매물이 4.2억원에 거래되었고 본건은 더 높은 12층이라는 점에서 시세는 4.2억원 이상으로 볼 수 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성, 유동화 물건이라는 점, 그리고 14층 매물이 3.5억원에 거래된 점 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서 감정가(4.47억원)와 최근 거래 사례(4.2억원)를 바탕으로, 층수 이점을 반영하되 경매 낙찰가율을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

본건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 제안합니다.

(최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.