나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5004 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 709 더이스트인부산 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 ""국립수산과학관"" 북측 인근에 소재하는 더이스트인부산 제3층 제308호이며, 주위는 롯데월드어드벤처부산점, 아울렛, 호텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 308호로서,
외벽 : 강화유리, 대리석 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 식자재 보관시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 자동차관련시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 20m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관광진흥법>

공부와의 차이

본건은 남동하향의 경사지에 계단식으로 조성되어 공부상으로는 3층이나 본건의 북동측에서 보면 1층으로 보입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

- 건물 내부에 설치된 제시외 건물(냉장냉동시설)은 포함하여 매각. 다만, 해당 설비에 대하여 제3자의 소유권 주장이나 별도의 점유 권원 주장 등이 있을 수 있으므로, 입찰 시 소유권 귀속여부를 반드시 확인하기 바람.
- 근린생활시설(일반음식점)이나 식자재 보관시설로 이용 중.
- 공부상으로는 3층이나, 본건의 북동측에서 보면 1층로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5004 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 709 더이스트인부산 3층 308호

1.3. 용도

근린상가, 제2종근린생활시설 (일반음식점)

1.4. 감정가

3,468,942,500원

1.5. 면적

* 토지면적: 94.01㎡ (약 28.44평)

* 건물면적: 213.63㎡ (약 64.63평)

* 건물 제시외면적: 135.77㎡ (약 41.07평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 시랑리 국립수산과학관 북측 인근에 소재하며, 주위에는 롯데월드어드벤처부산점, 아울렛, 호텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 폭 약 30m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 20m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m), 관광단지로 지정되어 있습니다.

2.5. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 308호로, 외벽은 강화유리 및 대리석, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.6. 공부상 층수와 실제 보이는 층수

공부상으로는 3층이나, 본건 북동측에서 볼 때 1층으로 보이는 경사지에 계단식으로 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 10월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 2,247,912,000원)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

본건에 등기된 근저당권 (한국자산관리공사, 아이비케이저축은행) 및 임의경매개시결정 등기(한국자산관리공사)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

3.4. 임차인 현황

등기부상 또는 명세서상 인수할 보증금 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현황 상 임대 관계는 미상입니다.

3.5. 특이사항

본건은 공동담보로 경매에 나왔습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주요 시설

본건이 속한 더이스트인부산 단지는 롯데월드어드벤처부산점, 대형 쇼핑몰, 호텔 등이 인접해 있어 관광 및 레저, 복합 상업 시설이 집중된 지역입니다.

4.2. 건물 현재 이용 상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 식자재 보관시설로 이용 중입니다.

4.3. 지역 내 상권 특징

주변의 관광 명소 및 대규모 상업 시설로 인해 외부 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

4.4. 주변 환경 조사 결과

본건 주변에 특별히 문제 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 본 물건 자체 편의시설

위생, 급배수, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 접근성

관광, 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의 및 여가 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련

건물 내부에 설치된 제시외 건물(냉장냉동시설)은 포함하여 매각됩니다. 다만, 해당 설비에 대하여 제3자의 소유권 주장이나 별도의 점유 권원 주장이 있을 수 있으므로, 입찰 전 소유권 귀속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 층수 표기 및 이용 혼동 가능성

공부상으로는 3층이나, 북동측에서 볼 때 1층처럼 보이는 점은 실제 이용 시 혼란을 야기하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황과 건물 용도 간 잠재적 불일치

토지 이용 현황 상 '자동차 관련 시설 부지'로 기재되어 있으나, 건물은 근린생활시설로 이용 중인 점은 잠재적인 검토 사항이 될 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 70억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행 중 취하나 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군의 주요 관광 및 상업 지구에 위치하며, 롯데월드 등 주변 개발 호재와 연계하여 향후 가치 상승이 기대되는 입지에 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 제시외 건물의 소유권 문제 및 공부상 층수와 실제 보이는 층수의 차이 등은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 및 관광 활성화 정책 수혜 가능성으로 인한 투자 가치 상승 기대

* 실사용 목적(일반음식점, 식자재 보관 등) 또는 임대 사업을 통한 수익 창출 기회

* 잠재적 리스크 요인을 충분히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 투자 결정 필요

9. 예상 입찰가

감정평가액은 3,468,942,500원이며, 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없습니다.

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 예상 입찰가는 물건의 현재 가치, 미래 수익성, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 따라서, 보다 정밀한 시장 조사와 전문가의 분석을 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.