나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5067 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽: 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 ""다세대주택""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로, 동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5067 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 1층101호 (새주소: 부산광역시 해운대구 재송2로 207)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 (지하1층 포함), 2018년 6월 15일 사용승인

물건 현황: 1층 101호

용도: 다세대주택

토지 면적: 36.48㎡ (약 11.04평)

건물 면적: 54.22㎡ (약 16.40평)

감정가: 161,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "재송여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

도로상태: 북서측으로 소로, 동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획: 제2종 일반주거지역

3. 권리분석

채권자: 무학신용협동조합

말소기준권리: 2023년 9월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 406,000,000원 (말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024년 2월 19일

확정일자: 2025년 3월 18일

배당신고일자: 2025년 4월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공함.

인근에 재송여자중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성 가능성이 있음.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주거 지역 특성상 없을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주거 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

교육 환경: 재송여자중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있음.

주거 환경: 조용한 주거 지역 내에 위치하여 쾌적한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 약간의 협의 또는 저항이 발생할 수 있음.

건물 관리: 2018년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 공동주택 특성상 장기적인 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성 있음.

채무 규모: 등기부상 채무 총액이 높아 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요함.

7. 종합 의견

부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이면서 권리관계가 깨끗한 물건임.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없으므로, 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

명확한 임차인 상황: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

우수한 입지: 재송동의 주거 지역 내 위치, 교통 및 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

주변 시세 분석:

2015년 준공, 59.8㎡ 다세대주택 (정산센텀빌B동) 3층: 169,000,000원 (2026년 3월)

2015년 준공, 51.82㎡ 다세대주택 (정산센텀빌A동) 4층: 110,000,000원 (2026년 3월)

1999년 준공, 83.82㎡ 다세대주택 (동산화이트빌A동) 1층: 110,000,000원 (2026년 3월)

본건은 54.22㎡의 면적을 가지고 있으며, 2018년 준공된 건물임.

가장 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 '정산센텀빌A동'(51.82㎡, 2015년 준공)의 매매가 110,000,000원과 비교 시, 본건의 감정가 161,000,000원은 다소 높게 느껴질 수 있음.

하지만 '정산센텀빌B동'(59.8㎡, 2015년 준공)의 매매가 169,000,000원과 비교하면, 본건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있음.

권리 인수 부담이 없고, 임차인 문제가 없다는 점을 고려하여 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

인수 보증금 합계 0원을 제외한 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.