나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경403 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 7-44 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 해운대구 반송동 소재 ""반송주공아파트"" 서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소규모
공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 4호선 고촌역이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구
(상세내용은 별도문의: 건축과)<도시 및 주거환경 정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서
외벽: 외장 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 목재 및 샷시 이중창 구조임.

이용상태

본건 1~3층 공히 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경403 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 7-44 (신주소: 부산광역시 해운대구 윗반송로51번길 229-11)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 101,886,000원

* 토지면적: 38.00㎡ (약 11.5평)

* 건물면적: 95.55㎡ (약 28.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼OOOOOOOO (삼성카드)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

* 준공일: 1992년 7월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 "반송주공아파트" 서측 인근에 소재합니다.

* 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 부산도시철도 4호선 고촌역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 주거환경개선지구 (상세 내용은 별도 문의: 건축과)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2023-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 일반 채권으로 처리될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수 보증금 합계

* 0원

* 주의: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금액이 미상이므로, 실제 인수해야 할 보증금이 있을 가능성이 있습니다. 낙찰 후 보증금액을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박재주 (1977.05.18)

* 소유권 이전: 정순옥 (2016.02.26, 증여)

* 가압류: 삼성카드 (2023.07.10, 20,063,076원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데카드주식회사 (2023.07.21, 11,162,503원, 말소)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2023.08.16, 29,166,668원, 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2023.08.23, 16,272,205원, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2024.01.18, 5,598,538원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2024.02.28, 14,825,280원, 말소)

* 강제경매: 삼성카드주식회사 (2025.02.24, 26,427,590원, 말소)

* 등기부채권 총액: 97,088,270원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 박재주 (1992.09.29)

* 소유권 이전: 정순옥 (2016.02.26, 증여)

* (토지 등기부와 동일하게 모든 가압류 및 강제경매는 말소될 예정입니다.)

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리인 삼성카드(가압류, 2023.07.10)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금액 미상입니다. 인수 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 면밀한 조사가 필요합니다.

* 주거환경개선지구 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 소규모 공동주택, 단독주택이 주로 분포합니다.

* 근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설은 도보 접근이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 시내버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 부산도시철도 4호선 고촌역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원 등) 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 조용하고 안정된 주택가 환경을 제공합니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 발전에 따른 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금액 및 정확한 임대차 조건을 반드시 확인해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 명도 비용 및 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련 리스크

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 개발 사업 진행 시, 사업 일정 지연, 추가 부담금 발생 등의 가능성이 있습니다. 관련 계획 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 가축사육제한구역 지정은 주거용 건물 이용에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보이나, 참고 사항으로 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 반송동 소재 다가구주택으로, 감정가는 101,886,000원입니다. 토지 38㎡, 건물 95.55㎡ 규모의 3층 건물이며, 1992년에 준공되었습니다. 교통은 보통 수준이며, 주거환경개선지구로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상액은 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 지하철역(고촌역) 인접으로 인한 대중교통 편의성.

* 정확한 임차인 인수 조건 확인 시 소액 투자가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 김 의 보증금액 미상으로, 실제 인수액 발생 가능성 있음)

* 감정가: 101,886,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금액, 차임, 명도 가능성, 주거환경개선사업의 진행 현황 및 예상 부담금, 그리고 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 금액 산정이 어려우며, 현장 조사 및 관련 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.