나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경278 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 석산리 126-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 내리 소재 '부산국제외국인학교' 북동측 인근에 소재하며 주위는 전, 답 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역(2015-03-04), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
답이나 전으로 이용중. 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경278 (1)

물건지: 부산광역시 기장군 기장읍 석산리 126-1

토지이용 현황: 답

토지 면적: 2460.00㎡ (약 744.25평)

감정가: 1,289,040,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

2.2. 특이사항

농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 반환되지 않음)

답이나 전으로 이용 중

맹지

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 내리 소재 '부산국제외국인학교' 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 전, 답 등 농경지가 주를 이루고 있으며, 부산국제외국인학교가 인근에 위치합니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

기장읍 중심지 및 인근 도시의 편의시설 이용은 차량 또는 대중교통을 통해 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 23일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권입니다.

4.2. 권리 관계

소유권: 구성수 (1957년 5월 3일, 소유권이전), 구미선 외 5명 (2025년 2월 20일, 상속)

근저당: 동부산농업협동조합 (180,000,000원, 2021년 9월 23일)

임의경매: 동부산농업협동조합 (채권액 81,675,117원, 2025년 2월 26일)

압류: 기장군 (2025년 5월 13일)

등기부채권 총액: 180,000,000원

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있습니다. (해당 권리 등재 여부는 별도 확인 필요)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상.

주의: 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 문제에 대해 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

본건은 농경지 지역에 위치하고 있어 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

인근에 부산국제외국인학교가 위치하고 있으나, 주된 상권과의 연계성은 낮습니다.

해당 지역은 전반적으로 농업 및 주거 위주의 지역으로, 상업 시설보다는 생활 편의시설이 분산되어 있습니다.

6. 생활정보

주변은 전, 답 등 농경지가 주를 이루고 있어 주거 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다.

부산국제외국인학교가 인근에 소재하며, 기본적인 생활 편의시설(보건소, 시장 등)은 기장읍 중심지 또는 인근 도시에서 차량 또는 대중교통을 통해 이용 가능합니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 기장군 장안읍 일부 지역에 폐기물 처리 시설 관련 주민 반대 움직임이 있는 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가능한 중대한 리스크가 존재합니다.

농지법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태로 인해 개발이나 이용에 제약이 따릅니다.

7.2. 토지 이용 리스크

본 토지는 현황 맹지로서 인접 도로가 없어 건축이나 토지 활용에 있어 진입 및 개발에 대한 심각한 제약이 예상됩니다.

7.3. 기타 리스크

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 토지로서, 농지 및 개발제한구역, 맹지라는 점이 주요 특징입니다.

농지취득자격증명 제출 의무와 맹지라는 점은 해당 물건의 활용 및 가치 상승에 있어 큰 제약 요인입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하나 (지상권), 실제 현황 파악이 필요합니다.

향후 토지 이용 계획 변경이나 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 등 특별한 요인이 발생하지 않는 한, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 할 물건입니다.

기장군 석산리 일원은 폐선 부지를 활용한 생태숲 조성 사업 등이 진행되고 있어 지역 환경 개선 및 관광 자원화 노력이 있습니다.

9. 투자 포인트

부산광역시 기장군이라는 지리적 위치는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

하지만 본건은 맹지이며, 농지법, 개발제한구역 등 여러 규제로 인해 직접적인 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

향후 도시계획 변경, 인접 토지와의 통합 개발 가능성, 또는 특별한 농업적 가치 발굴 등을 기대할 수 있으나, 이는 장기적이고 불확실한 요소입니다.

농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰자의 자격 여부 또한 중요한 고려사항이 됩니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,289,040,000원을 기준으로 하되, 맹지, 농지법 및 개발제한구역 등의 각종 제약 조건을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점은 입찰 참여자의 신중한 검토를 요구합니다.

본건과 같이 특수한 조건(맹지, 농지 등)을 가진 토지의 경우, 시장 가격 형성이나 거래 사례를 찾기 어려워 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 단독적인 예상 입찰가 제시보다는, 권리 분석, 현장 조사, 그리고 본인이 직접 토지를 활용할 수 있는 가능성 및 관련 법규 검토 결과를 바탕으로 참여자가 개별적으로 결정할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.