나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4945 [1] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '금련산역(2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '금련산역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 404호 외 9개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~다, 바~아 : 공부상 '업무시설(오피스텔)'임.
일련번호 라,마,자,차 : 공부상 '공동주책(아파트-도시형:원룸형)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경4945 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층 404호

건물명: 가비펠리치

용도: 건축물대장상 공동주택(아파트)이나, 등기부상 및 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됨.

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 138,000,000원

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

토지지분: 4.33㎡

건물지분: 25.11㎡

전용면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

분양면적: (제시된 정보로 특정 호실의 분양면적을 명확히 산정하기 어려움)

1.3. 기타사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 수영구 광안동 199-3번지, '가비펠리치' 건물 4층 404호에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.

부산 지하철 2호선 금련산역으로부터 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 금련산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

대상 물건 북서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 가장형이며, 공부상 '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 주식회사 재네트대부의 근저당권(채권액 855,250,000원)입니다.

말소기준권리를 포함하여 소유권이전, 근저당권, 주택임차권(을2, 김병근), 임의경매 개시결정, 근저당권부채권근질권 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 인수 대상 권리 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 승계 전)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 22일

* 확정일자: 2024년 4월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부상의 총 채권액은 940,250,000원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

지하철 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

가장 큰 리스크 요인으로, 건축물대장상 표제부에는 '공동주택(아파트)'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 실제 이용 상태에서는 '업무시설(오피스텔)'로 확인되는 호실이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사, 건축물 사용 및 재매각 시 법적, 행정적 제약을 야기할 수 있는 주요 불확실성입니다.

6.2. 공동담보

해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 경매 절차 및 채권 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 명시되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 혐오시설 유무

제공된 정보와 추가 검색 결과만으로는 해당 물건지 인근에 직접적으로 접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 공공이용시설 또는 산업시설이 주변에 있을 수 있으며, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 현재 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮은 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치라는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 리스크에 대한 명확한 파악 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 교통 편리성: 지하철 2호선 금련산역 인근으로 탁월한 대중교통 접근성을 제공합니다.

* 상업지역 입지: 일반상업지역 내에 위치하여 향후 잠재적인 활용 가치를 보유하고 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 법적 부담이 없습니다.

* 용도 불일치 해결 시 가치 상승 가능성: 만약 용도상의 문제를 해결하거나, 업무시설(오피스텔)로서의 가치를 효율적으로 활용할 수 있다면 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 용도 불일치라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.