나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4923 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 107동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 ""정원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 내 제107동 제10층 제1001호로서,
외 벽 : 화강석 판붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 북측, 북동측으로 약 20~25M 내외의 도로, 남측으로 약 10M 내외의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접함), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4923 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 107동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 636,000,000원 (6억 3,600만원)

토지면적: 111.12㎡ (약 33.61평)

토지지분: 111.12㎡ (약 33.61평)

건물면적: 166.19㎡ (약 50.27평)

건물지분: 166.186㎡ (약 50.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO (당감신용협동조합)

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 당감신용협동조합의 근저당권 (을17)

주요 권리사항:

* 소유권 이전 등기 (갑15, 갑18, 갑20) - 매각으로 소멸

* 근저당권 (당감신용협동조합, 618,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 가압류 (삼성카드, 19,342,358원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 개시 결정 (당감신용협동조합, 520,988,329원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 637,342,358원 (6억 3,734만 2,358원)

아파트 정보:

아파트명: 정관신도시 현진에버빌

사용승인일: 2009년 1월 23일

총 세대수: 690세대

총 동수: 14동

최고층: 15층

해당 동: 107동

해당 층: 10층

해당 호수: 1001호

전용면적: 166.186㎡ (약 50.27평)

대지권 면적: 111.12㎡ (약 33.61평)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 "정원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주거환경 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통 수준임.

토지 이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류 (폭 25~30m), 중로1류 (폭 20~25m) 등 도로에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

주변 시설:

정원초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 양호함. 일반적인 지도 검색 결과, 주거지역 및 상업지역으로 형성되어 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 4월 5일 접수된 당감신용협동조합의 근저당권 (을17)임.

매각으로 소멸되는 권리:

집합건물 등기부 요약에 명시된 모든 권리(소유권 이전 등기, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정)는 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 및 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 속한 지역은 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거 중심 상권임.

주변 상업 시설:

아파트 단지 내 및 인근 상가에 은행, 마트, 식당, 병원 등 다양한 상업 시설이 입점해 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있음.

1.5. 생활정보

주거 환경:

대규모 아파트 단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 유사 단지와의 생활 인프라 공유가 가능함.

교육 환경:

정원초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이함. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경이 비교적 잘 보존되어 있음.

편의시설:

단지 내 및 주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

1.6. 잠재적 리스크

명도 관련 리스크:

임차인 현황에서 '임대 관계: 미상'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원임. 실제 점유자가 존재할 경우, 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음. 따라서 철저한 현장 조사가 필수적임.

채권 총액 및 감정가 비교:

등기부채권 총액(637,342,358원)이 감정가(636,000,000원)를 소폭 초과하나, 채권자(당감신용협동조합)가 임의경매를 신청하였으므로 채무 승계 문제는 발생하지 않음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 대규모 아파트 단지 내 신축급 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 조건임. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 발생할 수 있는 리스크로 고려해야 함. 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요:

대규모 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상되며, 지역 내에서의 선호도가 높은 편임.

지속적인 지역 발전:

정관읍은 신흥 주거 지역으로서 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있음.

우수한 교육 환경:

초등학교가 인근에 위치하여 자녀를 둔 가구의 관심도가 높을 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84㎡, 25.7평)의 아파트가 2026년 6월~7월 사이 27,000만원에서 31,000만원 사이에서 거래되었음. 이는 평당 약 1,050만원에서 1,200만원 수준임.

본건은 166.186㎡ (약 50.27평)의 전용면적을 가지므로, 이를 기준으로 추정 시세는 약 52,700만원에서 60,300만원 (5.27억 ~ 6.03억) 범위로 산정됨.

감정가는 63,600만원으로, 추정 시세 범위보다 다소 높은 편임.

입찰가 산정 근거:

최근 실거래가격을 기반으로 산정한 시세 범위(5.27억 ~ 6.03억)와 감정가(6.36억)를 종합적으로 고려해야 함.

명도 관련 불확실성(임차인 현황 미상)을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 결정되지만, 본건은 감정가가 시세 대비 높은 편이므로 시세 범위를 상회하지 않는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직함.

최종 예상 입찰가:

570,000,000원 ~ 590,000,000원 (5억 7,000만원 ~ 5억 9,000만원)

* 상기 입찰가는 예상 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 권리분석 상 인수되는 임차인 보증금은 없으나, '임대 관계 미상'이므로 현장 조사 및 점유 관계 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.