나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4906 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 718 센트럴원 4층412호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근에
위치한 센트럴원 4층 412호이며, 주위는 미성숙상가지대로 본건과 유사한 상업용건물, 숙박
시설, 쇼핑센터 및 오피스텔 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 전철역이 근거리에 있어 대중교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하실부 6층 건물 내 4층 412호로서,
·외벽 : 석재 붙임,
·내벽 : 콘크리트 마감,
·창호 : 칼라샷시 복층유리창임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 에스컬레이터설비,
천장형 냉난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 남서하향 완경사지에 택지 조성되어 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25미터 도로로 차량출입하며, 북서측으로 약 15미터, 북동측으로 약 10미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-03-16)(접함),
소로1류(폭 10m~12m)(2016-03-16)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접함),
가축사육제한구역(2013-07-10), 관광단지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 복도식으로 지하주차장시설 되어있음.
○본건은 남서측 411호와는 칸막이 되어있으나 북동측 인접 호수(413~419호)와는 칸막이가
없어 구분되어 있지 않으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제2종 근린생활시설임.
- 북동측 인접 호수(413~419호)와는 칸막이가 없어 구분되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4906 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 718 센트럴원 4층412호 (도로명 주소: 부산광역시 기장군 동부산관광9로 15)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

* 건물면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리, 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남동측 인근에 위치한 센트럴원 건물 내 4층 412호입니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아직 성숙되지 않은 상가지대로, 본건과 유사한 상업용 건물, 숙박시설, 쇼핑센터, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 전철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측으로 약 25미터 도로, 북서측으로 약 15미터 도로, 북동측으로 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(25~30m), 중로2류(15~20m), 소로1류(10~12m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 관광단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 12일에 접수된 비산5동새마을금고의 근저당권(채권액 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매 진행: 본 물건은 위 근저당권에 의한 임의경매 사건으로, 채권자는 비산5동새마을금고이며 신청 채권액은 103,966,070원입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 1번 신탁등기말소 및 해당 임의경매 개시 결정 등기는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현황 상으로는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근에는 롯데프리미엄아울렛 동부산점, 롯데시네마, 롯데마트, 이케아, 국립부산과학관, 스카이라인루지 등 다양한 쇼핑, 문화, 레저 시설이 집적되어 있습니다.

* 상권 특성: '미성숙상가지대'로 평가되나, 롯데프리미엄아울렛과 연계된 상업 및 관광 활동이 활발하게 이루어지고 있어 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 잠재력: 관광단지 내 위치 및 복합적인 상업 시설의 발달로 인해 유동 인구 유입 및 소비 활동이 증대될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데프리미엄아울렛, 쇼핑몰, 마트 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 정류소가 인근에 있고 전철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성 또한 양호합니다.

* 기타: 건물 내에 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 칸막이 부재: 본 건(412호)은 북동측 인접 호수(413호~419호)와 칸막이 없이 구분되어 있지 않아, 독립적인 공간 활용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 실질적인 점유, 사용에 있어 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 하자로 판단됩니다. (남서측 411호와는 칸막이 되어 있음)

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 확인되지 않고 있어, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

* 미성숙 상권: 상권이 아직 완전히 발달하지 않은 단계이므로, 임대 수익 창출이나 투자 가치 상승에 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는, 본 건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 동부산관광단지 내 센트럴원 건물에 위치한 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 롯데프리미엄아울렛 동부산점과 인접하여 풍부한 유동 인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가진 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축에 가까운 상태입니다. 교통 및 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

그러나 가장 큰 우려 사항은 북동측 인접 호수와 물리적으로 구분되지 않는다는 점입니다. 이는 해당 호실의 독립적인 사용 및 가치 평가에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 실제 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 임대 관계가 미상이라는 점 역시 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동부산 관광단지 내에 위치하며 롯데프리미엄아울렛 등 주요 상업 시설과 인접하여 뛰어난 접근성과 높은 유동 인구 흡수 가능성을 자랑합니다.

* 성장 잠재력: 아직 미성숙 상권으로 분류되지만, 주변 관광 및 상업 시설 개발이 지속됨에 따라 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 건물 상태: 2019년 사용 승인된 건물로, 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 권리 관계: 인수할 보증금이 없는 임의경매 물건으로, 권리 분석상 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 9천만 원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

하지만 북동측 인접 호수와의 칸막이 부재라는 중대한 물리적 하자와 임대차 관계 미상이라는 불확실성이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이러한 점들을 신중하게 고려해야 합니다.

입찰 참여를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 실제 공간 활용의 제약 정도를 파악하고, 주변 시세 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.