나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경395 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 890-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '반석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용빌딩, 중소규모의 공장, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 및 기호2)는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 2필일단의 사다리형 유사의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1, 2)는 공히 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-01-24)(33m이하2018-1-24)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호1) 지상에 제시외물건㉠~㉬이 소재하나 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조표11444내 조표제11444호 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 사용승인일 (1985.08.31)이고 3,4층 증축(증축일자: 1991.09.10)한 4층 건물로서 ·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용중이며, - 1층 상업용(식당), 2층 당구장, 3층 명상센터, 4층 주택으로 이용중이며, - 지하는 노래연습장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외물건㉠,㉡(판넬조 판넬지붕: 1층 창고), ㉢(판넬조 판넬지붕: 창고 및 화실 등), ㉣(조적조 슬래브지붕: 옥상 창고), ㉤(판넬조 판넬지붕: 옥상 창고), ㉥(경량철골조: 태양광설비), 제시외물건㉦(샷시조 벽체이용 - 발코니). ㉧(판넬조 판넬지붕 - 2층 흡연실 및 창고 등), ㉨(함석(철재) - 1층 덕트(공조설비), ㉩(함석(철재) - 1층 덕트(공조설비), ㉪(1층 목조데크), ㉫(수목 2주) 및 ㉬(철근콘크리트조 슬래브지붕 - 옥상 계단실 및 창고) 등이 소재하나, 구조, 규격 및 이용상황 등으로 보아 일련번호(3) 건물의 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[감정서 상 기호 ㉠㉡(판넬조 판넬지붕 : 1층 창고), ㉢(판넬조 판넬지붕 : 창고 및 화실 등), ㉣(조적조 슬래브지붕 : 옥상 창고), ㉤(판넬조 판넬지붕 : 옥상 창고) 및 ㉥(경량철골조 : 태양광설비) 등이 소재하나 부합물 및 종물로 보임 ] 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 입지조건

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1.2. 권리분석

2.

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1.3. 상권분석

2.

3.

1.4. 생활정보

2.

3.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

1.6. 종합 의견

2.

3.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

1.8. 예상 입찰가

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3.

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경395 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 890-7

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,184,007,040원

* 토지면적: 377.00㎡ (약 114.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1041.12㎡ (약 314.91평)

* 건물 제시외면적: 68.22㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 (지하 1층, 지상 4층, 1985년 8월 31일 사용승인, 1991년 9월 10일 3,4층 증축)

* 건축물 정보 (JSON 기반):

* 주용도: 제2종 근린생활시설

* 기타 용도: 근린생활시설, 주택

* 건축 면적: 211.9㎡

* 건폐율: 56.21%

* 용적률 산정 연면적: 821.72㎡

* 용적률: 217.96%

1.1. 입지조건

2.

3.

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '반석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 빌딩, 중소규모의 공장, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통시설 이용은 보통 수준입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(33m 이하)에 해당합니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 주변 환경 조사: 주변 지역은 주상복합, 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용이 보통 수준이며, 반석초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (출처: 감정평가서 요약, 종합)

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (출처: 자체 조사, 검색 결과 종합)

1.2. 권리분석

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3.

* 말소기준권리: 2019년 4월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(을12, 847,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 강영수: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김소옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-18, 대항력 없음.

* 김영자: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2025-05-02, 대항력 없음.

* 안말자 (원산생고기김치찌개): 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2018-11-01, 확정일자 2025-04-23, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 있음. (이름: 안 )

* 이연화: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사네옴 (변경전:주식회사아이비젼텔레콤): 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2019-12-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 20,000,000원은 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 주위 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 상업·업무용 빌딩, 중소규모 공장, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 상권 현황: 해운대구 반여동 지역은 과거 주말이면 인파로 북적였으나, 최근에는 공실률 증가와 폐업이 늘면서 상권이 위태롭다는 분석이 있습니다. (출처: 파이낸스투데이)

* 업종 및 이용 현황: 건물은 1층 식당, 2층 당구장, 3층 명상센터, 4층 주택, 지하 노래연습장으로 이용 중이며, 이는 근린생활시설 및 주택으로서의 복합적인 용도를 보여줍니다. (출처: 건물감정평가요항표)

* 잠재적 상권 가치: 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 및 재개발 사업 추진 등 지역 발전 가능성이 언급되고 있으나, 단기적으로는 상권 침체 우려도 존재합니다. (출처: 나무위키)

1.4. 생활정보

2.

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* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 반석초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 편의 시설: 주상혼용지대의 특성상 인근에 다양한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 교통 접근성: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 시내버스정류장 인근 소재로 보통 수준입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 기타: 도시공원 조성 및 교통 불편 해소를 위한 도로 신설 등 지역 환경 개선 사업이 추진 중입니다. (출처: 나무위키)

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 안 (보증금 20,000,000원)은 대항력이 있으므로, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 및 토지 지상에 다수의 제시외 건물(창고, 태양광 설비, 발코니 등)이 존재하며, 이들이 매각에 포함됩니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한 지역(33m 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상권 침체 우려: 주변 지역의 상권 침체 및 공실률 증가 추세는 해당 물건의 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. (출처: 파이낸스투데이)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린생활시설 및 주택 건물입니다. 주상혼용지대에 자리하고 있으며, 교육 시설(반석초등학교)이 인접해 있고 교통 접근성은 보통 수준입니다.

주요 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 안 의 존재는 보증금 인수 가능성 측면에서 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 다수의 제시외 건물들이 매각에 포함되어 있어 명도 및 관리에 추가적인 고려가 요구됩니다.

지역적으로는 상권 침체 우려와 더불어 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 및 재개발 사업 등 발전 잠재력도 공존하고 있습니다. 토지 이용에는 준공업지역 등의 제한 사항이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 물건의 가치는 입찰 참여자의 리스크 관리 능력, 임차인과의 협상 능력, 그리고 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 어떻게 평가하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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3.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설과 주택으로 복합 활용 가능하여 다양한 수요에 대응할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 등 미래 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. (출처: 나무위키)

* 수익형 부동산 전환: 현재 임대 현황을 파악하여 적정 임대료를 설정할 경우, 수익형 부동산으로 운영 가능성을 높일 수 있습니다.

* 향후 재건축/재개발 가능성: 노후화된 건물과 주변 지역 개발 계획을 고려할 때, 장기적으로 재건축 또는 재개발을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 3,184,007,040원

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 20,000,000원은 배당 여부에 따라 실제 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 필요)

* 총 채권액 (등기부 기준): 1,665,000,000원 (주요 채권으로는 부산은행 근저당 847,000,000원 등)

* 입찰가 고려사항:

* 본 물건은 감정가가 높게 책정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 및 제시외 건물로 인한 명도 관련 리스크를 감안해야 합니다.

* 주변 지역의 상권 침체 우려와 더불어 장기적인 개발 잠재력을 종합적으로 평가해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본 물건의 현황, 예상 명도 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 추가 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

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