나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경384 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 709 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 소재 “일광해수욕장” 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해남부선(일광역)이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외물건 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상1층 건으로서
외벽 : 징크판넬 등 마감,
창호 : 강화유리 및 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외물건 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경384 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 709

신주소: 부산광역시 기장군 일역길 92-7

용도: 제2종근린생활시설 (경량철골구조 기타지붕 단층)

감정가: 7,787,807,360원

토지면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)

건물면적: 494.43㎡ (약 149.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보, 제시외 건물 포함 일괄매각

건축물 정보:

- 구조: 경량철골구조 기타지붕 지상 1층

- 주용도: 제2종근린생활시설

- 사용승인일: 2016년 05월 26일

- 건폐율: 40.02%

- 용적률: 39.55%

- 제시외 건물 면적: 7.80㎡

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 소재 일광해수욕장 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해남부선 일광역이 소재하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 형상으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 약 12m, 남동측으로는 약 8m의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 준주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 21일자 부산은행 근저당권 (을28, 건물 을20)으로, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 약 5,698,000,000원 (토지, 건물 공통)

임차인 현황:

- 임차인: 장

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2021-12-21

확정일자: 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 있음 (주의: 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성 있음)

- 임차인: 주식회사더에이치글로벌

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2023-05-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 있음 (주의: 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성 있음)

- 임차인: 주식회사인홀

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024-11-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

- 임차인: 주식회사한비케이

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2024-11-05

확정일자: 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

- 임차인: 추

보증금: 40,000,000원

차임: 1,900,000원

전입/사업자등록일: 2016-06-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 있음 (주의: 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성 있음)

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 단, 확정일자가 없는 대항력 있는 임차인들의 경우, 배당 여부에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 수 있습니다.)

등기부상 압류: 기장군(부산광역시) 압류 (2025-02-12) 존재.

1.3. 상권분석

본건은 일광해수욕장 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 숙박시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

현재 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 식당, 카페, 소매점 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

일광역이 인접해 있어 대중교통 이용객의 접근성 또한 우수합니다.

준주거지역으로 지정되어 있어 상업시설 운영에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

동해남부선 일광역 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 편리한 대중교통 이용 가능.

남서측 및 남동측으로 도로에 접하여 차량 접근성 우수.

* 편의시설

일광해수욕장 및 인근 상업시설에 다양한 편의시설 (식당, 카페, 숙박시설 등)이 밀집.

대형마트 등 편의시설 이용 시 차량 이동 필요.

* 주거 및 환경

주거 단지와 관광 시설이 혼재하는 지역적 특성을 지님.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장 , 추 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 없습니다. 만약 배당을 받지 못할 경우, 이들의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 특히 추 임차인은 월세(190만원)도 부담하고 있습니다.

* 제시외 건물: 건축물대장에 기재되지 않은 제시외 건물 7.80㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 건축법 위반 여부 등 추가 확인 필요.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역으로, 향후 건축이나 증축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. (문의: 기장군 창조건축과)

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 높아, 경매 경쟁 시 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일광해수욕장 인근에 위치한 제2종 근린생활시설로, 관광 상권과 지역 배후 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

교통 접근성이 양호하고, 현재 상업용으로 활용 중이며 추가적인 개발 가능성도 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인들이 존재하고, 이들의 보증금 인수 여부가 불확실하여 철저한 권리 분석이 필요합니다. 또한, 제시외 건물과 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일광해수욕장 인근의 우수한 입지로 향후 관광객 증가 및 지역 발전에 따른 시세 상승 기대.

* 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 또는 개발 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,787,807,360원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인의 확정일자 부재로 인한 보증금 인수 가능성은 별도 확인 및 고려가 필요합니다.

본 물건의 낙찰가 산정 시에는 아래 사항들을 종합적으로 검토해야 합니다.

- 인근 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향

- 향후 예상 임대 수익률

- 대항력 있는 임차인 관련 위험 부담 (보증금 인수 시)

- 제시외 건물 및 토지 이용 규제에 따른 추가 비용 발생 가능성

- 향후 개발 가능성 및 지역 경제 전망

- 경매 진행 상황 및 타 경쟁 입찰자의 예상 입찰가

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.