나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.491234421488463㎡ (약 2.27평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

총 호수: 54개 호

사용승인일: 2021년 7월 19일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지: 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (을1-2) 2021년 8월 25일 엘투케이대부주식회사 근저당권부채권근질권설정 3,283,200,000원 및 (을1) 2021년 8월 25일 엘투케이대부주식회사 근저당권 4,180,000,000원입니다.

후순위 권리:

* 주택임차권: 윤 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-31, 확정 2023-08-09). 배당신고일자 2026-02-03. 대항력 없음.

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (채권액 4,180,000,000원, 2025-04-07 개시결정).

* 근저당권부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원), 부산제일신용협동조합 (금액 미상).

인수되는 권리: 임차인 윤 의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다. 다른 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 5,190,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

교통 접근성: 센텀역(동해선) 및 버스 정류장이 인접하여 부산 시내외로의 이동이 편리하며, 이는 상업 시설로서 중요한 장점입니다.

지역 특성: 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 재송동 일대의 중심 상권 중 하나로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 동해선 센텀역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 생활권역 확장이 용이합니다.

편의시설: 건물 주변으로 다수의 근린생활시설이 위치할 것으로 예상되며, 재송동 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 재송초등학교가 가까운 거리에 있어 자녀가 있는 경우 고려할 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

채무 규모: 총 등기부채권액이 51억 9천만원에 달하여 매우 높은 편입니다. 경매 취하 가능성은 낮으나, 채권 총액이 높아 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 다만, 앞서 분석된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 실제 점유자와의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 용도: 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로, 주거용으로 사용 시 종합부동산세, 양도소득세 등 세법상 주택으로 간주되는 경우와 차이가 발생할 수 있습니다.

건축 규제: 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 60m, 최고 85m)에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 신축 시 건축법에 따른 높이 제한을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 기반하여 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 201호로, 도심 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 있습니다.

권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

업무시설(오피스텔) 용도이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

해운대구 재송동 역세권 입지: 동해선 센텀역 이용이 편리하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

다양한 배후 수요: 주변의 주거, 상업, 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

토지+건물 일괄 매각: 부동산의 온전한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

건물 전용면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

토지 면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

시세 분석: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 감정가는 178,000,000원이며, 이는 약 19,977,000원/평 수준입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세를 추가로 조사하여 본 물건의 적정 가치를 판단해야 합니다. 높은 채무 총액과 임대관계 미상 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금: 0원

* 입찰 희망가는 감정가 178,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 가치, 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용, 중개 수수료, 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 입찰가를 설정하거나, 철저한 시장 조사를 통해 가치 평가 후 적정 가격을 산정하시길 권합니다. (예: 감정가 대비 90% 수준인 약 160,200,000원 ~ 감정가 수준인 178,000,000원 사이에서 전략적 판단 필요)

* 최종 권장 입찰가: 160,000,000원 ~ 178,000,000원 (정확한 시세 조사 후 최종 결정 요망)

주의사항: 본 예상 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.