나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5092 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 29층에이-2912호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무 및 상가지대로서 상업용·업무용 건물, 아파트 및 오피스텔, 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 백화점(신세계·롯데) 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 도보로 약 1분 이내 거리에 시내버스정류장 및 도보로 약 7~8분 거리에 동해선 “센텀역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층~지상42층건내 29층 에이-2912호 외 1개호
로서(사용승인: 2017.08.31)
- 외벽: 화강석 버너구이 및 대리석 타일, 강화유리 마감
- 내벽: 내부인테리어 등 마감
- 천장: 텍스 마감
- 바닥: 타일깔기
- 창호: 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

지식산업센터(사무실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 천장형 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고이고 자체지반 평탄한 가장형의 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로 및 남동측으로 중로에 접하고 주차시설 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-10)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(2012-10-12)(경남정보대학교 산업단지캠퍼스), 상대보호구역(2013-07-29)(센텀2초), 상대보호구역(2016-06-30)(센텀중), 절대보호구역((가칭)센텀2초등학교(2019.1.29.)), 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지), 산업시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획), 연구개발특구(2023-12-06)(과학기술정보통신부고시 제2023-47)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

지식산업센터(사무실)로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5092 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 29층 에이-2912호

용도: 지식산업센터 (사무실)

감정가: 791,000,000원

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16 평)

토지지분: 17.07㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.52㎡ (약 23.75 평)

건물지분: 78.52㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 2017년 8월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무 및 상가지대로서 상업용·업무용 건물, 아파트 및 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설, 백화점(신세계·롯데) 등이 형성되어 있어 대체적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 도보로 약 1분 거리에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도보로 약 7~8분 거리에 동해선 “센텀역”이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 6일에 접수된 부산은행의 근저당권(452,400,000원)입니다. 현재 진행 중인 경매는 김성대(채권자 김OO)의 강제경매(2025타경5092)이며, 신청 채권액은 344,232,560원입니다. 등기부채권 총액은 1,352,400,000원입니다. 경매로 인해 말소될 권리들이 다수 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)인비젼코리아이한진: 보증금 0원, 차임 150,000원, 사업자등록일 2019.10.15. 대항력 없음.

* 김설희: 보증금 0원, 차임 150,000원, 사업자등록일 2019.11.14. 대항력 없음.

* 김창순: 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2019.09.09. 대항력 없음.

* 정원호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 사업자등록일 2019.07.11, 배당신고일자 2025.05.29. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본 건이 위치한 재송동 일대는 업무 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 센텀시티와 인접하여 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 다수의 기업체와 산업단지가 있어 비즈니스 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 주변 환경

일반적으로 지식산업센터 주변에는 혐오시설이 없는 경우가 많으나, 과거 센텀시티 인근에 동부하수처리장 및 쓰레기소각장 건립 계획이 주민 반발을 샀던 사례가 있습니다. 그러나 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변에 백화점, 쇼핑몰, 각종 근린생활시설이 풍부하여 이용이 편리합니다. 또한, 부산지방법원 동부지원, 동부지청 등이 인접해 있어 법률 및 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 센텀중학교가 소재하며, 해운대구는 전반적으로 높은 교육열을 보이는 지역입니다. 또한, 센텀시티 인근에 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 경쟁

지식산업센터 특성상 공실 위험 및 임대 경쟁이 존재할 수 있습니다. 현재 임차인들의 대항력은 없으나, 임대차 관계 및 공실 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당 및 경매 신청으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 절차의 진행 상황과 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인들을 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 지역 개발 및 교통 불편 가능성

재송동 지역은 해운대 중심 지역과 비교하여 생활 인프라가 상대적으로 열악하다는 주민들의 목소리도 있습니다. 향후 지역 개발 계획 및 교통 인프라 확충 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀 생활권에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 풍부한 주변 상업시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물이자 고층 건물에 속해 있어 입지적 가치가 높습니다. 그러나 현재 다수의 채권이 설정되어 있고 강제경매가 진행 중인 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 지식산업센터의 특성상 공실 리스크 및 임대 시장 변동성을 고려해야 합니다. 임차인들의 대항력은 없으나, 계약 관계 및 명도 과정을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 센텀시티와 인접하여 비즈니스 활동 및 입주자 편의성이 우수합니다.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 양호하며 차량 접근도 용이합니다.

* 현대적인 건물: 2017년 준공된 고층 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 상업 및 업무 인프라: 주변에 다양한 상업시설과 업무 시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 791,000,000원입니다. 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본 건의 현장 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가 대비 80~120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 복잡한 권리 관계 및 지식산업센터 시장 동향을 면밀히 분석한 후 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.