나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5079 [1] 부산광역시 남구 문현동 986-5 해운파크맨션 1동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '배정고등학교' 동측 인근에 위치하는 '해운파크맨션' 제1동 제3층 제311호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제311호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 폐문·부재,
바 닥 : 폐문·부재,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체적으로 북서하향 경사지대 내의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 왕복2차선 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-11-12), 일반도로(접함), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(배정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(배정미래고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(배정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(배정미래고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5079 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 986-5 해운파크맨션 1동 3층311호

* 용도: 아파트

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 41.67㎡ (약 12.6평)

* 건물면적 (전용면적): 53.29㎡ (약 16.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '배정고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 공동주택, 단독주택 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: D

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리변동 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리:

* 을8 근저당 (문현4동새마을금고, 2020-08-10 접수)

* 본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 217,753,974원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 편의시설이 있어 안정적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

* 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 311호입니다.

* 내부 및 외부: 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽 및 바닥은 폐문·부재 상태이며, 창호는 샤시창호 구조입니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보 (문현해운맨션):

* 주소: 부산광역시 남구 문현동 986-5

* 사용승인일: 1987년 1월 26일 (건축 연식 약 39년)

* 동수/세대수: 총 2개 동 / 140세대

* 주차: 총 57대 (지상 10대, 지하 0대)

* 최고층: 5층

* 전용면적: 53.29㎡ (약 16.1평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 해당 호실의 분양면적을 특정하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1987년 사용승인된 건물로, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 DOTHIHUEHONG은 대항력이 없으나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 남구 문현동의 주거지역에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하며, 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높아 추가 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 건축 연식이 오래되었지만, 최근 실거래가격을 고려할 때 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 말소기준권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 적은 경매 물건입니다.

* 아파트 가격 상승 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 기준):

* 2023년 11월: 95,000,000원 (전용면적 52.32㎡, 2층)

* 2025년 11월: 85,000,000원 (전용면적 58.08㎡, 2층) (시점 오류 가능성)

* 2026년 3월: 98,000,000원 (전용면적 57.91㎡, 1층) (시점 오류 가능성)

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 기준, 전용면적 52~58㎡ 내외의 유사 면적 아파트가 85,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적(53.29㎡)은 2023년 11월 거래가(95,000,000원)와 유사하며, 2026년 3월 거래가(98,000,000원)는 이를 상회합니다.

* 감정가 113,000,000원 대비 최근 실거래가는 약 75% ~ 87% 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원 (없음)

* 최근 최고 실거래가(98,000,000원) 및 감정가(113,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 현재 적정 가치를 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상합니다.

* 경쟁률 및 시장 상황에 따라 유동적일 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.