나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5058 [1] 부산광역시 남구 대연동 255-1 장백장미타워아파트 102동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대남초등학교' 서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상25층건 (사용승인일 : 1996.02.12) 내
5층 제506호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트)이나, 이해관계인 부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5058 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 255-1 장백장미타워아파트 102동 5층506호

용도: 아파트

토지면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적

사용승인일: 1996년 02월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 건물 내 5층

1.3. 아파트 정보

아파트명: 장백장미타워아파트

동/호수: 102동 5층 506호

총 세대수: 287세대

총 건물 층수: 25층

본건 층수: 5층

총 주차대수: 123대 (지상 5대, 지하 6대 - 데이터 오류 가능성 있음, 전체합계 123대)

1.4. 감정가

감정가: 152,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대남초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 도시관리계획(제2종전용주거지역) 입안 중인 사항이 있어 향후 관련 계획 변경 가능성을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 동부지원 2025.03.20. 접수 강제경매개시결정 (2025타경5058) (주택도시보증공사 신청)

3.2. 선순위 권리

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노가람

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 29일

* 확정일자: 2021년 07월 06일

* 배당신고일자: 2023년 11월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

본 경매 절차에서 임차인에게 배당될 금액이 0원으로 보입니다. 이는 해당 임차인의 보증금 157,000,000원이 매수인에게 인수됨을 의미합니다.

따라서, 매수인은 해당 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하므로, 실제 인수 보증금 합계는 157,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 대남초등학교가 위치하여 학군이 형성되어 있습니다.

5.2. 기타

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 어려운 상황이었습니다. 따라서, 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조, 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 157,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가(152,000,000원) 및 최근 시세(125,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했으므로, 실제 내부 구조 및 관리 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 도시관리계획 변경 가능성

본건이 속한 지역에 도시관리계획 입안이 진행 중이므로, 향후 토지 이용 및 건물 가치에 영향을 줄 수 있는 계획 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 아파트로서 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 그러나 등기부와 물건명세서를 종합해 볼 때, 보증금 157,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 상황입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 내부 상태 확인 미흡 및 도시관리계획 변경 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부산 남구 대연동이라는 지역적 이점과 일상생활 편의성을 제공하는 주거 지역이라는 점은 긍정적입니다.

8.2. 잠재적 가치 (리스크 해소 시)

만약 임차인 인수 부담이 해소되거나, 향후 주변 개발 계획 등으로 인한 가치 상승이 이루어진다면 투자 가치를 확보할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.94㎡)의 아파트가 2026년 6월 기준으로 125,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가인 152,000,000원보다 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 정보와 물건명세서상의 '인수 보증금' 정보를 제외하고, 부동산의 실제 가치만을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 최근 시세 또는 감정가를 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

감정가: 152,000,000원

최근 시세: 125,000,000원

통상적으로 감정가의 80~100% 또는 시세 수준에서 입찰가를 결정합니다.

여기서는 감정가를 기준으로 하되, 시세와의 차이 및 임차인 인수 부담 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 130,000,000원 을 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 총 예상 비용 (주의)

본건은 157,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 130,000,000원에 인수 보증금 157,000,000원을 합산하면, 총 예상 취득 비용은 287,000,000원 이 됩니다.

이는 부동산의 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때 매우 높은 비용이므로, 투자 결정을 내리기 전에 해당 금액으로 매수하는 것이 합리적인지에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 주변 시설 관련: 제공된 정보 내에서는 별도의 외부 지도 서비스나 검색을 통한 혐오시설 정보는 확인할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.