나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경435 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 교리 351-18 제이에이치빌딩 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교라 소재 ""교리초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 2010년 11월 03일 사용승인되었음.
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

1층~3층의 공부상 이용상황은 근린생활시설, 4층은 단독주택이나 현재 수리 중이거나 수리가 중단된 상태인바 이용상황이 불확실함.

설비내역

난방설비, 급배수 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 1-1 ~ 1-10 )
평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며
토지에 미치는 영향은 미미함.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

일반건출물대장 상 JH빌딩이나 현황상 명칭이 부착되어 있지 아니함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(지적 및 건물개황도 참조: 기호 1-1 ~ 1-10)
주상용 건부지로 남측 및 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.
1층~3층의 공부상 이용상황은 근린생활시설, 4층은 단독주택이나 현재 수리 중이거나 수리가 중단된 상태인바 이용상황이 불확실함.
일반건축물대장 상 JH빌딩이나 현황상 명칭이 부착되어 있지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경435 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 부산은행으로 확인됨)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 교리 351-18 제이에이치빌딩

건물 용도: 공부상 단독주택, 현황 1층~3층 근린생활시설, 4층 단독주택 (단, 4층은 수리 중 또는 중단으로 이용상황 불확실)

건물 명칭: 일반건축물대장상 JH빌딩, 현황 명칭 없음

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용 승인일: 2010년 11월 03일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,279,301,700원 (십이억 칠천구백삼십만 일천칠백원)

토지 면적: 241.10㎡ (약 72.9평)

건물 면적: 458.09㎡ (약 138.6평)

제시외 건물 면적: 130.90㎡ (약 39.6평) (기호 1-1 ~ 1-10 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교리에 소재하며, "교리초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트 등 주거시설과 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 남측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 2023년 05월 15일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권 최고액 1,210,000,000원)입니다.

경매 개시 결정 등기(2025년 03월 13일, 부산은행)가 존재하며, 채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,387,500,000원입니다.

등기부상 을구 권리(근저당, 근저당, 근저당)들은 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금/차임)

* 임차인: 김 (유한회사동영샷시)

* 보증금: 1,000,000원, 차임: 230,000원

* 전입일자: 2021-11-05, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 임차인: 김 (주식회사세명엠앤디)

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-03-24, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 임차인: 김 (주식회사에이치글로벌)

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-01-22, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (주식회사에이치트레이드)

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 550,000원

* 전입일자: 2023-12-14, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 심 (주식회사파고다레볼루션)

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원

* 전입일자: 2020-05-12, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-22, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 임차보증금

제시된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 절차를 통해 모든 보증금이 배당될 것으로 예상됨을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인(김 , 김 , 심 )의 경우, 배당을 받지 못하면 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 임차인 현황 및 실제 배당 순위, 보증금 인수 여부를 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지인 기장읍 교리는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지역 발전 추세에 따라 신축 건물 및 상업 시설이 꾸준히 증가하고 있는 지역입니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 3~4월 거래, 6300만원~1억 2100만원)는 본건과 같은 규모의 상가 및 주택 복합 건물이 아닌, 개별 빌라 또는 다세대 주택 단위의 거래 사례이므로 본건 건물 전체의 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 거래가액은 단위 면적당 가치를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건의 경우 층별 용도와 전체 규모를 고려하여 접근해야 합니다.

4.3. 건물 용도 및 활용 가능성

1층~3층은 근린생활시설로, 4층은 단독주택으로 공부상 등재되어 있어 다양한 업종의 상가 및 주택 임대가 가능합니다. 다만, 현재 4층 이용상황이 불확실하고 수리가 중단된 상태이므로, 이에 대한 추가적인 조사 및 복구 비용 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 교리초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업 시설 및 편의시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 높습니다. (구체적인 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

* 교리초등학교 (인근)

* 기장중학교, 기장고등학교 등 (차량 접근 가능 거리)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 3명(김 , 김 , 심 )이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부 및 배당 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 배당표와 실제 현황을 반드시 대조해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 이용 불확실성

4층 주택 부분의 수리가 중단되거나 불확실한 상태로 이용 현황이 명확하지 않아, 낙찰 후 추가적인 수리 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

일반건축물대장상 JH빌딩으로 등재되어 있으나, 현재 건물 현황에는 명칭이 부착되어 있지 않아 건물 인지도나 관리에 영향을 줄 수 있습니다. 제시외 건물(약 39.6평)이 포함되어 매각되므로, 지적 및 건물 개황도를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 부산 기장군 지역의 제2종일반주거지역 내 상가 및 주택 복합 건물로, 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 남측 및 동측으로 폭 8미터 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

* 감정가가 12억 7천만원대로 높지만, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 4층 이용 불확실성이 주요 리스크 요인입니다.

* 전체 건물 규모 대비 주변 개별 주택 거래 사례만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

* 명칭 미부착 상태로 인한 관리상 문제 발생 가능성이 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 부산 기장군 내 입지 좋은 상가 및 주택 복합 건물로, 잠재력은 있으나 권리 분석 및 건물 상태 확인이 필수적입니다. 특히 대항력 있는 임차인 문제와 4층의 수리 미완료 상태는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 가치 상승 가능성

기장군의 지속적인 개발 계획과 인구 유입 추세를 고려할 때, 지역 상권 활성화와 함께 건물의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

* 1~3층 근린생활시설: 다양한 업종의 임대 (요식업, 소매점, 학원 등)

* 4층 단독주택: 수리 후 주거용 임대 또는 펜트하우스형 주거 공간 활용

* 전체 건물 리모델링을 통한 가치 증대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 1,279,301,700원입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

본 물건은 단독주택으로 표기되어 있으나, 실제로는 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로서, 일반 주택이나 다세대 주택과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

제시된 주변 다세대 주택의 실거래가(6300만원~1억 2100만원)는 본 건물 전체 가치를 산정하는 데는 부적합합니다.

따라서, 본 물건은 감정가액을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리관계, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9.2. 제안

권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 4층 수리 비용, 임차인 명도 관련 제반 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

구체적인 제안 입찰가 범위는 1,023,000,000원 ~ 1,151,000,000원 선에서 신중하게 검토를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.