나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5034 [1] 부산광역시 남구 용호동 420-6 2층208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '백운초등학교' 북동측 인근에 위치한 신우주택 2층 20
8호로서, 주위는 중,소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 보강블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 208호로서(사용승인일:1980.02.23),

외벽 : 몰탈위페인트 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대를 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-07-05)(백운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-
07-06)(동명대학교(용호동캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

공동주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5034 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건정보

소재지: 부산광역시 남구 용호동 420-6 2층208호

용도: 연립주택

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.24㎡ (약 15.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 주요 특징

주의사항: 공동주택임.

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '백운초등학교' 북동측 인근에 위치한 신우주택 2층 208호임.

주위는 중,소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 상태

사용승인일: 1980년 02월 23일.

구조: 철근콘크리트 및 보강블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 208호.

외벽: 몰탈 위 페인트 마감.

내벽: 벽지도배 등 마감.

창호: 샷시창 구조임.

2.4. 토지 상태 및 이용계획

토지 형상: 동하향 완경사 지대를 택지 조성한 부정형의 토지.

토지 이용: 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(백운초등학교), 상대보호구역(동명대학교(용호동캠퍼스)).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면,

갑2: 2012-05-10 소유권이전 (신명숙)

갑3: 2021-06-30 소유권이전 (임기윤, 매매 금58,000,000원)

을7: 2024-02-15 주택임차권 (김주형, 금48,000,000원). 전입일자: 2022-01-11, 확정일자: 2021-12-08. 말소: 인수.

갑4: 2025-03-06 강제경매 (주택도시보증공사, 금48,000,000원). 말소기준권리.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김주형

보증금: 48,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-11

확정일자: 2021-12-08

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(갑4: 강제경매)보다 선순위에 해당하는 임차권(을7)이 존재하며, 해당 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인에게 승계될 가능성이 높음.

주택임차권(을7)은 대항력이 있으며, 보증금 48,000,000원임.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음"이라고 명시되어 있음.

이는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함을 의미함.

인수 보증금 합계: 0원 (기타 권리 중 소멸되는 권리 기준일 수 있음, 임차인 인수분과는 별도 확인 필요)

등기부채권 총액: 48,000,000원 (을7 임차권 금액 기준, 실제 채권은 더 많을 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 06월 16일, 용호동 378-26번지 상아탑빌라 (다세대, 2004년식, 75.87㎡) 1층 매매가 15,400만원.

- 2026년 06월 09일, 용호동 224번지 왕신(224-0) (연립, 1993년식, 44.92㎡) 1층 매매가 11,000만원.

- 2026년 06월 19일, 용호동 417-5번지 자은주택 (연립, 1980년식, 31.44㎡) 2층 매매가 9,500만원.

4.2. 시세 분석

본건은 1980년에 건축된 연립주택으로 건물면적 51.34㎡임.

비교 사례 중 '자은주택'(1980년식, 31.44㎡)은 동일한 건축 연도이며, 당시 매매가 9,500만원에 거래되었음. 본건이 면적이 더 넓으므로 이보다 높은 가치를 고려할 수 있음.

'왕신'(1993년식, 44.92㎡)은 더 최근 연식에 면적이 작음에도 11,000만원에 거래되었음.

이를 종합하면, 본건의 자체적인 시장 가치는 최소 9,500만원 이상으로 추정되며, 면적 및 연식을 고려 시 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 평가될 수 있음.

감정가 85,000,000원은 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

백운초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호한 편임.

동명대학교 용호캠퍼스가 인근에 소재함.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주거환경

본건은 2층 연립주택으로, 주거 지역 내에 위치하고 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

차량 접근이 가능하며 대중교통 이용도 가능한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권(김주형, 보증금 48,000,000원)의 인수 가능성임.

등기부 및 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있어, 임차인이 배당받지 못한 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 수 있음.

해당 보증금 48,000,000원은 추가적인 매수 비용이 될 수 있음.

6.2. 건축 연식

1980년식 건물로 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 감정가와 시세 괴리

감정가(85,000,000원)가 최근 유사 물건의 시세(95,000,000원~110,000,000원)보다 낮게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건 부산동부지원 2025타경5034 (1)은 부산 남구 용호동에 위치한 연립주택으로, 백운초등학교 인근에 자리 잡고 있음. 1980년에 건축되어 노후화가 진행되었으나, 면적과 위치를 고려할 때 일정 수준의 시장 가치를 보유하고 있음.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 김주형 씨의 보증금 48,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 고려되어야 하며, 총 매수 비용이 시세 대비 경쟁력을 갖추는지 면밀히 검토해야 함.

감정가가 실제 시세보다 낮게 책정되어 있어, 권리 인수 부담을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있으나, 임차인과의 협상 또는 명도 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 임차보증금 인수 부담을 감안하더라도 투자 가치가 있을 수 있음.

본건 자체의 시장 가치는 100,000,000원 이상으로 추정되므로, 낙찰 후 인수하는 임차보증금을 포함한 총 매수 비용을 고려했을 때 시세차익을 노려볼 수 있음.

8.2. 입지 조건

백운초등학교, 동명대학교 등 교육 시설 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주거지로서의 안정성을 갖추고 있음.

차량 접근 및 대중교통 이용이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 결과, 해당 물건 자체의 가치는 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 김주형 씨의 보증금 48,000,000원을 인수해야 할 경우, 이는 낙찰가 외 추가적인 매수 비용이 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수분을 제외한 순수 물건 가치 를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 시장 가치를 100,000,000원으로 가정하고, 인수될 보증금 48,000,000원을 차감하면, 예상 입찰가는 52,000,000원 수준이 됩니다.

그러나, 낙찰가의 100% 또는 110% 대출 가능 여부, 임차인의 배당금 회수율, 명도 저항 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 85,000,000원은 시세보다 낮으므로, 감정가 이상으로 입찰할 경우 총 매수 비용이 과도해질 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가 범위 는 다음과 같이 제시합니다.

50,000,000원 ~ 60,000,000원.

(참고: 이 범위로 낙찰 시, 총 매수 비용은 약 98,000,000원 ~ 108,000,000원이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.