나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경445 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 375 베스트루이스해밀턴오션테라스 10층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 소재 해운대비치골프앤리조트 남측 인근에 소재하는 베스트루이스해밀턴오션테라스 10층 1201호로서 주위는 근린상가, 숙박업소, 주택, 어항 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층건 10층 1201호로서
외 벽: 인조석붙임 및 물탈위페인트 마감
내 벽: 벽지 및 타일 인테리어 마감,
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

업무시설(오피스텔;주거용)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기, 난방시설, 화재탐지시설, 주차타워 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약15미터 내외,북동측으로 노폭 약8미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역.중점경관관리구역.가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔:주거용)으로 이용중임.
지하2층 ~ 지상 13층 건물로 지하2층을 1층으로 이용하고 있어 등기사항증명서상 10층 1201호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)은 12층 1201호 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경445 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 375 베스트루이스해밀턴오션테라스 10층 1201호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용으로 이용중)

감정가: 738,000,000원

토지면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.78㎡ (약 24.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (제공 정보상 '수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 표기)

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 업무시설(오피스텔:주거용)으로 이용 중임. 지하 2층을 1층으로 이용하고 있어 등기사항증명서상 10층 1201호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)은 12층 1201호로 표시되어 있음.

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 연화리 소재 해운대비치골프앤리조트 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린상가, 숙박업소, 주택, 어항 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 불편함.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 수협은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부요약 정보상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임.

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주위 환경: 본건은 근린상가, 숙박업소, 주택, 어항 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역에 위치함. 해운대비치골프앤리조트 남측 인근으로, 관광 및 휴양 시설과 인접해 있음.

토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어질 수 있는 잠재력이 있음. 다만, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

설비내역: 급배수시설, 위생시설, 승강기, 난방시설, 화재탐지시설, 주차타워 등이 설치되어 있음.

편의시설: 주변 근린상가 및 숙박업소 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 주변 지역은 해변 및 골프장 인근으로, 일반적으로 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됨. 다만, 어항이 인근에 소재하여 소음이나 악취 발생 가능성은 존재하나, 심각한 수준의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 13층 건물로, 2020년 준공되어 비교적 최신 건물임. 외벽은 인조석붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시로 되어 있어 일반적인 신축 건물의 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨. 다만, 실제 내부 상태는 현장 점검이 필요함.

등기부상 층수와 실제 이용 층수 불일치: 등기사항증명서상 10층으로 등기되어 있으나, 실제 현황(출입문 표시)은 12층으로 이용 중임. 이는 지하 2층을 1층으로 사용하는 특이한 구조로 인한 것으로, 실제 이용 시 혼란을 야기할 수 있으며, 계약 시 명확한 확인이 필요함.

임대관계 미상: 현재 건물의 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

교통 불편: 시내버스정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용에 불편함이 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군에 위치한 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 약 79.78㎡(약 24평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 7억 3천 8백만원입니다. 바다와 인접한 지역에 위치하여 향후 조망권 등의 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 층수와 실제 이용 층수가 다르다는 점, 임대차 관계가 불분명하다는 점, 그리고 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성을 감안한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공): 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적음.

주거용 이용 오피스텔: 주택 시장 규제와 무관하게 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

바다 인근 입지: 탁월한 조망권 등 입지적 매력 보유 가능성이 있음.

권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전한 경매 물건임.

감정가 대비 시세 분석을 통한 저평가 가능성: (시세 분석 참고)

9. 예상 입찰가

감정가: 738,000,000원

건물 면적: 79.78㎡ (약 24.13평)

최근 매매 정보 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에서 'dealAmount'가 "10,015"로 기재되어 있으며, '만원 단위'라고 명시되어 있어 100,150,000원(1억 15만원)으로 해석됩니다. 그러나 이는 감정가 738,000,000원 및 2020년 준공된 79.78㎡ 오피스텔의 일반적인 시세와 현저한 차이를 보여, 해당 가격 정보의 신뢰성이 매우 낮거나 오류가 있을 가능성이 높습니다. 따라서 본 입찰가 산정에는 해당 정보를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

시세 추정 근거:

건물 연식(2020년) 및 면적(약 24평)을 고려할 때, 부산 기장군 내 유사 오피스텔의 시장 시세는 감정가 수준인 7억 원 초중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가 738,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인(등기상 층수와 실제 이용 층수 불일치, 임대차 관계 미상, 교통 불편 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 위 내용을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가 범위는 6억 5천만원 ~ 7억 2천만원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.