나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5063 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 128동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 북서측 인근에 위치하는 엘지메트로
시티 제128동 제8층 제804호로서, 부근은 단독주택 및 공동주택, 대형아파트단지, 근린생활
시설 등이 형성 되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 인근에 일반 등의 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상25층/지하1층건으로서
(사용승인일: 2001.06.16),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 21미터, 남서측으로 노폭 약 27미터,
남동측으로 노폭 약 30미터 도로와 각각 접하며 단지내 도로망이 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1.:
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20
16-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

일련번호 2.:
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.


일련번호 3.:
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-
07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 용호동 176-30, 엘지메트로시티 128동 8층 804호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5063 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 734,000,000원입니다.

토지 면적은 54.75㎡(약 16.56평)이며, 토지 지분은 54.7516㎡(약 16.56평)입니다.

건물 면적은 144.48㎡(약 43.70평)이며, 건물 지분은 144.48㎡(약 43.70평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)이며, 유동화물건으로 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 대형 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 약 20미터, 북서측 약 21미터, 남서측 약 27미터, 남동측 약 30미터의 도로와 접하며, 단지 내 도로망이 잘 형성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 일반도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 용문초등학교, 부경대학교(대연캠퍼스) 등 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 2월 27일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을5)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 임대관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 806,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지 내 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 188.08㎡(약 57평), 11층: 695,000,000원 (2026년 6월 11일)

* 84.888㎡(약 25.7평), 17층: 524,000,000원 (2026년 6월 6일)

* 126.638㎡(약 38.3평), 10층: 400,000,000원 (2026년 6월 1일)

4.2. 시세 분석

본건의 건물면적은 144.48㎡(약 43.70평)입니다. 최근 거래된 126.638㎡(약 38.3평) 아파트가 400,000,000원에 거래되었고, 188.08㎡(약 57평) 아파트가 695,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 4억원 후반에서 5억원 초반대로 추정할 수 있습니다.

특히, 본건의 감정가 734,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 엘지메트로시티 128동 아파트이며, 2001년 6월 16일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕으로, 총 25층 중 8층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등으로 마감되었으며, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

5.2. 단지 정보

엘지메트로시티는 총 7,374세대의 대단지 아파트입니다.

주차는 총 12,627대(기계식 주차 11,027대, 옥외 기계식 주차 1,600대)가 가능하며, 이는 1,530대라는 일반 정보와 차이가 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

지하에는 619대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

5.3. 학군 및 주변 시설

본건은 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교 등 우수 학군을 인접하고 있으며, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 용문초등학교, 부경대학교(대연캠퍼스) 등도 근거리에 위치합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.4. 내부 상태 및 설비

개별난방 설비, 위생·급배수 설비, 화재탐지·경보 설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다. 제시외 건물은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(734,000,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(약 400,000,000원 ~ 695,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 결정에 신중해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2001년에 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과함에 따라 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구에 위치한 대단지 아파트로, 기본적인 주거 환경과 편의시설, 학군이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계에 대한 최종 확인은 필요합니다. 가장 큰 특징은 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었다는 점이며, 이는 입찰 가격 산정에 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트로서 안정적인 수요층 확보 가능성이 높습니다.

* 향후 부산 남구 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 734,000,000원입니다.

그러나 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 건물면적(144.48㎡, 약 43.70평)에 대한 적정 시세는 약 4억 5천만원에서 5억 3천만원 범위로 추정됩니다.

이에 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 합리적인 투자를 위해 본건의 예상 입찰가는 490,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.