나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5066 [1] 부산광역시 수영구 망미동 880-37 4층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 ""망미중학교"" 북동측 인근에 소재하며 주위는 소규모 공동주택 및 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 3호선 배산역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 4층 103호로서
(사용승인일 : 1991년 1월 8일)
외벽 : 치장벽돌마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창호 구조 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 지대 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 공부상 '4층'으로 표기되어 있으나 현장 방문 결과 현재 '3층'으로 표기되어 있으니 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

등기사항증명서상 4층 103호 기재되어 있으나, 현황은 3층 103호로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 부산동부지원 2025타경5066 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 부산광역시 수영구 망미동 880-37 4층103호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 감정가

감정가는 410,000,000원입니다.

1.4. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적은 166.73㎡ (약 50.44평)이며, 건물면적은 212.75㎡ (약 64.35평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분 역시 각각 166.73㎡, 212.75㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.6. 채권자 및 특이사항

채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 "망미중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선 배산역 및 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사 지대에 위치한 세장형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을8 근저당권(접수일자 2014-12-22, 한국자산관리공사, 채권최고액 254,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기사항증명서상 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 최지은(전입일자 2022-08-09)이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 391,187,872원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 망미동 일대의 다세대주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 차이가 컸습니다.

* 2026년 4월, 2021년 건축된 22.307㎡ (약 6.75평) 주택이 200,000,000원에 거래(평당 약 29.6백만원).

* 2026년 4월, 2014년 건축된 51.71㎡ (약 15.64평) 주택이 175,000,000원에 거래(평당 약 11.2백만원).

* 2026년 4월, 1996년 건축된 74.73㎡ (약 22.61평) 주택이 165,000,000원에 거래(평당 약 7.3백만원).

4.2. 가격 비교 및 동향

본건의 건물면적 212.75㎡ (약 64.35평)은 제공된 JSON의 거래 사례보다 면적이 현저히 크다. 건축 연도(1991년)는 JSON 3(1996년)와 유사하나, 면적 차이로 인해 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. JSON 3의 평당 가격(약 7.3백만원)을 적용할 경우, 본건의 예상 시가는 약 469,755,000원 수준으로 계산됩니다. 이는 감정가 410,000,000원을 상회하나, 층수 불일치 및 건물 노후화 리스크를 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 103호로, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 구조입니다.

5.2. 사용승인일

건물의 사용승인일은 1991년 1월 8일입니다.

5.3. 건물 이용상태 및 설비내역

현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비 및 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (층수 불일치)

등기사항증명서상에는 4층 103호로 기재되어 있으나, 현황은 3층 103호로 확인되었습니다. 이는 시세 하락 요인이 될 수 있으며, 향후 명도 및 등기 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건축 연도 및 노후화

1991년 준공된 건물로, 건축 연차가 상당하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 현황 관련

임차인 최지은의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 정확한 권리 관계 확인 및 점유 현황 파악에 주의가 필요합니다. (대항력 없음 명시)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동의 양호한 입지와 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다. 다만, 등기부와 현황 간 층수 불일치라는 중대한 하자가 존재하며, 1991년 건축으로 인한 건물 노후화 리스크도 감안해야 합니다. 이러한 단점에도 불구하고, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 망미동 일대의 꾸준한 수요가 있는 입지입니다.

* 도시철도 3호선 배산역 및 버스 정류장 인근으로 교통이 편리합니다.

* 공부와의 차이(층수 불일치)로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 410,000,000원 대비 등기부상 총 채무액 391,187,872원이 존재합니다. 특히, 등기부상 4층이나 현황 3층으로 확인되는 층수 불일치 리스크는 시세에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 85% 수준인 350,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시세 하락 요인을 반영하고, 최저 경매가 대비 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.