나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경421 [1] 부산광역시 남구 용당동 599-1 신대연코오롱하늘채아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 석포여자중학교 서측 인근에 위치하는 신대연코오롱
하늘채아파트 106동 2층 201호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성
되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 14층 건물 내 2층 201호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 8m 내외의 소로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-용당동 599-1: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 일반도로(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 및 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

-대연동 747-98: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 일반도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경421 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 용당동 599-1 신대연코오롱하늘채아파트 106동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 330,000,000원

* 토지면적: 57.28㎡ (약 17.33평)

* 토지지분: 57.277300000000004㎡ (약 17.33평)

* 건물면적(전용면적): 84.66㎡ (약 25.61평)

* 건물지분: 84.6588㎡ (약 25.61평)

* 분양면적 (추정): 약 113.07㎡ (약 34.20평) (106동 평균 면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2007년

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 남구 용당동 소재 석포여자중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용당동 599-1번지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로(폭 10m~12m), 일반도로와 접해있습니다. 또한 학교 시설과 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 대연동 747-98번지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로(폭 10m~12m), 소로(폭 8m~10m), 일반도로와 접해있고, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 8m 내외의 소로가 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2008년 3월 27일 접수된 우리은행 근저당권(을3, 159,600,000원)입니다.

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 신대연코오롱하늘채아파트는 주변이 공동주택과 근린생활시설, 학교가 혼재된 주택지대입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대 및 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 신대연코오롱하늘채아파트

* 주소: 부산광역시 남구 용당동 599-1

* 사용승인일: 2007년 3월 28일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 721세대 (건축물대장 기준 712세대)

* 최고층: 15층

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 296대 (지상 4대, 지하 27대) - *단지 정보 상 주차대수 총합 918대, 106동 기준 세대당 약 1.93대*

* 주변 주요 시설: 석포여자중학교가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 만약 유효한 임차인이 존재하거나 명도에 어려움이 있을 경우, 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복 사건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획 관련: 토지이용계획 상 '학교(저촉)' 및 '상대 및 절대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 인근 시설: 주변이 주거지역 및 학교 등으로 형성되어 있어 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 넓은 의미에서 남구 지역의 산업 및 항만 시설과의 거리 등은 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 남구 용당동에 위치한 신대연코오롱하늘채아파트 106동 2층 201호로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 깔끔하게 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점과 중복 사건, 공동담보 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 명도 가능성 및 관련 비용을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 복잡하지 않아 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 부산 남구 지역의 주거용 아파트로서, 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준 시세가 감정가 대비 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 20일 6층이 310,000,000원, 2026년 6월 12일 9층이 315,000,000원, 2026년 6월 10일 1층이 294,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2층으로, 1층보다는 높은 가치를 가지며 고층보다는 낮은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가(330,000,000원) 대비 최근 실거래가가 294,000,000원에서 315,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 이는 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 현재 시세, 그리고 감정가와의 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 약 318,000,000원 정도로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.