나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5962 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 128-11 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍행정복지센터 북서측 인근에
위치하며 주위는 기존주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.
(이하는 아파트건물이 실존하고 있다는 가정하에 적시한 사항임)

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는등 제반교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층 407, 408호로서,
외벽: 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조인 것으로 추측됨.

이용상태

아파트로 이용중이었으나 현재 철거한 상태임(별첨 사진용지 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비등이 되어 있었던 것으로 추측됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 북하향 완경사지대에 위치한 가장형에 유사한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 및 동측으로도 폭 약7~8미터 내외의 도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부상 아파트가 소재하나 현황은 대부분 철거공사 후 나대지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·본건의 구조, 면적, 이용상황등은 귀 제시서류 및 공부와 인근 유사물건의 평가전례,
당사무소의 개략적인 측정 및 인터넷 항공사진, 조합측에 대한 탐문조사등을 기준
으로 하였음.

물건 비고

대지만 매각함(건물은 감정 당시 이미 철거되었음). 해당 토지는 대라주공아파트 소규모재건축정비사업조합에 구역 내 부동산으로서 사업시행인가 됨(소규모정비사업은 관리처분계획인가 단계가 별도로 없으며, 사업시행계획안가시 관리처분계획 사항이 포함됨). 해당 물건 소유자는 84B 평형(공급면적 111,4679㎡) 분양신청 및 배정(동호수 미배정) 되었으며, 부담금은 357,065,385원임. 기타 조합원 자격승계취득 가능 여부 등의 사항은 조합에 문의하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 128-11 소재 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경5962 (1)입니다.

감정가는 144,870,000원입니다.

본 건은 토지 지분 매각 물건으로, 매각 대상은 토지 지분이며 토지면적은 8079.40㎡ (약 2444.17평) 중 52.516㎡ (약 15.88평)입니다.

건물 면적은 0㎡이며, 감정평가 당시 이미 건물이 철거되어 나대지 상태입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건의 주요 특징으로는 중복 사건, 재건축 구역 내 위치, 지분 매각, 유동화 물건 등이 있습니다.

주의사항으로 대지만 매각하며 건물은 철거된 상태임을 명시합니다.

해당 토지는 대라주공아파트 소규모재건축정비사업조합 구역 내 부동산으로 사업시행인가가 된 상태입니다.

본 물건 소유자는 84B 평형(공급면적 111.4679㎡, 약 33.71평)에 대해 분양 신청 및 배정(동호수 미배정)이 완료되었으며, 확정된 부담금은 357,065,385원입니다.

기타 조합원 자격 승계 취득 가능 여부 등은 조합에 직접 문의가 필요합니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 128-11에 위치하며, 기장읍행정복지센터 북서측 인근 지역입니다.

주위 환경은 기존 주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 폭 약 7~8미터 내외의 도로가 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 1994년 7월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 36,000,000원)입니다.

해당 근저당권은 말소 대상입니다.

총 등기부채권 금액은 6,031,604,767원입니다.

명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

특히, 본 건은 대라주공아파트 소규모재건축정비사업구역 내에 위치하며, 해당 사업은 이미 사업시행인가가 완료된 상태로, 향후 재건축 사업 진행에 따른 지역 가치 상승이 기대됩니다.

이는 기존 상권의 변화 및 신규 상권 형성 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 기장읍행정복지센터가 소재하여 행정 편의성이 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

건물은 현재 철거되어 나대지 상태이므로, 주거 기능은 없으나 재건축 사업을 통해 향후 주거 환경이 개선될 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 관련 불확실성: 소규모 재건축 사업이 진행 중이나, 사업 완료 시점, 추가 분담금 변동, 사업 진행 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 등 사업의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다.

* 높은 재건축 부담금: 소유자가 분양 신청한 84B 평형에 대한 확정 부담금 357,065,385원은 낙찰자가 추가로 부담하거나 인수해야 할 수 있는 금액으로, 이는 상당한 투자 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로, 향후 재건축 사업 진행 과정에서 다른 지분 소유자들과의 협의 및 의견 조율이 필요하며, 이 과정에서 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복 사건으로 기재되어 있어, 경매 절차 상의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 철거 상태: 건물은 이미 철거되어 나대지 상태이므로, 현 상태로는 주거 또는 상업 목적으로 즉시 사용이 불가하며, 재건축 사업의 성패에 따라 가치가 결정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 대라리 소재 토지 지분 경매 물건으로, 대라주공아파트 소규모재건축정비사업구역 내에 위치하여 재건축 사업 완료 시 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 토지 지분 매각, 높은 수준의 재건축 부담금, 사업 진행의 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다.

현재 건물은 철거되어 나대지 상태이므로, 본 건의 가치는 전적으로 향후 재건축 사업의 진행 및 완료 결과에 달려 있다고 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 구역 내 위치: 대라주공아파트 소규모재건축 사업이 인가되어 사업이 진행 중이므로, 사업 완료 시 신축 아파트 입주권 확보 또는 현금 청산이라는 명확한 투자 결실을 기대할 수 있습니다.

* 토지 지분 활용 가능성: 재건축 사업 진행 시 조합과의 협의를 통해 권리 관계를 명확히 하고, 사업 이익을 분배받을 수 있는 구조입니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 기장 지역의 지속적인 개발 가능성과 신축 아파트에 대한 수요 증가를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 144,870,000원입니다.

매각으로 인해 인수하는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 추가적인 심층 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 재건축 부담금의 최종 확정 금액 및 낙찰자의 부담금 승계 조건 확인.

* 조합원 자격 승계 가능 여부 및 승계 시 예상 추가 분담금 확인.

* 재건축 사업의 구체적인 진행 단계, 예상 완료 시점, 사업성 분석.

* 타 지분 소유자와의 협의 가능성 및 예상 조건.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투기적 또는 재건축 사업의 확실성을 바탕으로 한 입찰가 산정은 위험할 수 있으며, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자 의사가 있으신 경우, 반드시 조합과의 직접적인 상담 및 전문가의 정밀 분석을 통해 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.