나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4973 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1436-1 더샾 해운대아델리스 12층102-1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해원초등학교 남동측 인근에 위치하는 더샾
해운대아델리스 12층 102-1202호로서 부근은 초고층 주상복합건물이 밀집한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 부산
도시철도 2호선 동백역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상47층 건물내 12층 102-1202호로서
외부 : 페인트 및 석재마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스플링클러,
공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측, 등측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역 , 도로(접합).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해일위험지구(2023-09-25)
<자연재해대책법>.
<추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4973 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1436-1, 더샾 해운대아델리스 12층 102-1202호

건물명: 더샾 해운대아델리스

용도: 오피스텔

층수: 12층 (총 47층)

전용면적: 169.98㎡ (약 51.42평)

공급면적: (건축물대장상 집합건물 면적 정보 참조, 전유면적과 건물면적 동일하게 기재되어 있음)

감정가: 1,767,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해원초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 마린시티로 대표되는 고층 주상복합 건물이 밀집한 지역으로, 고급 주거 및 상업 단지를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산 도시철도 2호선 동백역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 접합된 도로

제한구역: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 해일위험지구(자연재해대책법), 개발행위허가제한구역(업무시설 중 오피스텔)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을19. 북부산새마을금고 근저당권 (접수일자: 2022-06-15)

3.2. 등기부 현황 (매각으로 소멸 예정 권리)

본건 등기부등본 상 을구의 근저당권(을19, 을22, 을23) 및 갑구의 임의경매(갑7, 갑11), 가압류(갑8, 갑9, 갑10) 등은 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

공부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(더샾 해운대아델리스, 1436-1번지) 내 유사 면적의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 6월 12일, 169.98㎡ (12층) 매매가 2,200,000,000원 (1㎡당 약 12,942,700원)

* 2026년 4월 22일, 205.2㎡ (17층) 매매가 1,830,000,000원 (1㎡당 약 8,918,128원)

* 2026년 6월 17일, 318.46㎡ (46층) 매매가 5,300,000,000원 (1㎡당 약 16,641,223원)

본건의 전용면적(169.98㎡)과 동일한 면적의 12층 오피스텔이 22억 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(17억 6천7백만 원)는 최근 시장가보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상권

해운대 마린시티 지역은 부산의 대표적인 고급 주거 및 상업 지역으로, 풍부한 유동인구와 다양한 상업 시설을 갖추고 있어 오피스텔로서의 수요 및 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업 시설, 쇼핑몰, 레스토랑 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

초고층 주상복합 단지가 밀집한 지역으로, 탁 트인 조망과 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 병합

본건은 중복 사건으로, 관련 사건들이 병합되어 진행 중일 수 있어 경매 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 개발행위허가 제한

개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 오피스텔 용도 변경이나 증축 등 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 근저당 및 가압류, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있습니다. 특히, 등기부채권 총액(약 26억 2천7백만 원)이 감정가(약 17억 6천7백만 원)를 초과하는 점은 주의가 필요합니다.

6.4. 건물 노후화 가능성

2006년에 준공된 건물로, 10년 이상 경과함에 따라 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (임대 관계 미상)

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 더샾 해운대아델리스 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 최근 거래 사례를 보면 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있으며, 해운대 마린시티 지역의 높은 수요를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 개발행위허가 제한, 복잡한 권리관계, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

해운대 마린시티라는 부산 최고의 입지 조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

8.2. 시장 가치 잠재력

최근 유사 면적 오피스텔 거래가(22억 원) 감정가(17억 6천7백만 원)보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,767,000,000원입니다.

최근 동일 면적의 거래 사례가 2,200,000,000원으로 확인됩니다.

이러한 시장 상황을 고려하여, 감정가와 최근 거래가 사이에서 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 1,900,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.