나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5001 [1] 부산광역시 수영구 민락동 167-19 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""한바다중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건은 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로 공동주택 등 준공예정지임.

인접 도로상태

북서측 폭 약 20미터의 포장도로 및 북동측 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-02-26)
가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

구조, 규모 및 이용상태 : 지적도 참조 (기호 1-1)
평가물건에 미치는 영향 : 제시외건물(1-1)은 귀 원의 지시에 따라
별도 감정평가하지 아니하였으며
토지에 미치는 영향은 있음.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) ① 철근콘크리트구조 9층의 공사가 중단된 건축물로 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 ② 현장실질조사(2025년 12월 24일) 당시 공사중단 건축물로서 현재 골조공사까지 진행된 건물임. ③ 공정률은 약 55% 정도이며 2024년 11월경부터 공사가 중단되었으며 방치기간은 약 1년 정도임 (채권자 제시 현황조사보고서 등 기준)

이용상태

지하 1층 ~ 9층 : 현재 공사가 중단된 건축물임.

설비내역

완성된 설비시설은 없으나 공정률에 따라 일부 시설이 설치되는 과정에 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

건축허가서의 허가내용과 실제 건물의 면적, 구조, 용도는 현재 골조공사까지 진척된 건물의 상태에서는 동일하다고 보이나 공정률 부족으로 건축완료 때에는 허가내용과 동일할지 여부는 판단할 수 없으며 허가내용과 상이하게 공사된 부분은 경미한 설계변경사항들의 이행여부에 따라 판단될 것으로 보임 (채권자 제시 현황조사보고서 등 기준)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록2.는 건축법상 건축허가 후 사용승인 받지 않았으며, 현장실질조사(2025.12.24.) 당시 공정률은 55% 정도로 공사가 중단된 상태임. 용도는 제1종근린생활시설(의원), 업무시설(오피스텔), 다세대주택(도시형생활주택)임.
3. 주식회사 웅진이 유치권신고서를 제출하였으나, 신청채권자로부터 유치권배제신청서가 2026.02.03. 제출되었음.
4. 주식회사 메가시티건설이 유치권신고서를 제출하였으나, 신청채권자로부터 유치권배제신청서가 2026.04.24. 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5001 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-19

용도: 다세대주택 (제1종근린생활시설(의원), 업무시설(오피스텔), 다세대주택(도시형생활주택) 혼합 용도 가능)

감정가: 3,146,724,000 원

토지면적: 239.70㎡ (약 72.5평)

건물면적: 1074.20㎡ (약 325평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO (대형기선저인망수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 유치권 신고 및 배제 신청 진행 중

1.2. 주요 고지사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록2. (건물)은 건축허가 후 사용승인을 받지 않았으며, 2025년 12월 24일 현장실질조사 당시 공정률 약 55% 상태로 공사가 중단되었습니다. 2024년 11월경부터 공사가 중단되어 약 1년간 방치된 상태입니다.

* 주식회사 웅진 및 주식회사 메가시티건설이 유치권 신고서를 제출하였으나, 신청채권자로부터 각각 2026년 2월 3일 및 2026년 4월 24일 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 167-19에 위치하며, "한바다중학교" 동측 인근 지역입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 북서측 폭 약 20미터의 포장도로 및 북동측 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한 지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 정보)

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 24일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을18, 3,600,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 소유권이전 등기 (갑1, 갑2)

* 근저당권 (을20, 을21)

* 압류 (갑7, 갑12, 갑13)

* 가압류 (갑9, 갑10)

* 임의경매 (갑9, 건물 갑2)

3.3. 인수 또는 주의 요망 권리

* 소유권이전청구권가등기 (갑14): 2025년 5월 29일 박재욱 명의로 등기되었습니다. 이 가등기는 말소되지 않고 남아있으며, 추후 본등기가 실행될 경우 소유권 변동의 위험이 있습니다. 이는 본 건에서 가장 주의해야 할 사항 중 하나입니다.

* 유치권: 주식회사 웅진과 주식회사 메가시티건설이 유치권을 신고하였으나, 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 제출된 상태입니다. 유치권의 최종 성립 여부 및 처리 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으며, 이로 인한 법적 분쟁 및 명도 지연 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있습니다. 그러나 감정평가요항표상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 미확인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 부산의 주거 및 상업 중심지 중 하나인 수영구 민락동에 위치합니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다. 다만, 현재 건축이 중단된 상태이므로 준공 전까지는 상권 활성화에 제약이 따릅니다. 준공 후에는 의원, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "한바다중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다. 교통 환경은 소형 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미준공 및 공사 중단

해당 건물은 현재 55% 공정률에서 공사가 중단된 상태로, 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 준공까지 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 준공 과정에서의 법규 문제나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 유치권 문제

공사대금과 관련하여 유치권이 신고되었으나, 신청채권자가 배제 신청을 제기한 상황입니다. 유치권의 성립 여부에 대한 최종 법적 판단이 필요하며, 만약 유치권이 인정될 경우 채권액 상당액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 소유권이전청구권가등기

박재욱 명의의 가등기(갑14)는 말소 대상이 아니므로, 가등기권자가 본등기를 실행할 경우 낙찰자의 소유권이 무효화될 수 있는 매우 심각한 리스크입니다. 가등기권자와의 협의 또는 본등기 실행 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

5.4. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 조사되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동이라는 우수한 입지를 갖추고 있으나, 상당한 공사 지연 및 미준공 상태, 유치권 신고, 그리고 특히 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하여 투자에 신중을 기해야 합니다. 현재 감정가는 31억 4천 6백만 원대이나, 공사 완료 비용, 유치권 및 가등기 관련 법적 문제 해결 비용, 미확인 임차인으로 인한 추가 비용 등을 모두 고려할 때, 투자 가치는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 가등기 문제가 해결되지 않는 한, 사실상 낙찰자의 소유권이 보장되지 않을 위험이 매우 큽니다.

7. 투자 포인트

* 향후 공사가 완료되고 모든 권리관계가 정리될 경우, 우수한 입지 조건으로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 자체의 가치가 높은 지역에 위치하고 있어, 개발 가능성이 있는 자산으로 볼 수 있습니다.

* 극심한 리스크를 감수할 경우, 현재 시장 가치 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 감정가(3,146,724,000원)는 기준점 역할을 할 수 있으나, 제시된 복합적인 리스크를 고려할 때 직접적인 참고에는 한계가 있습니다. 특히, 소유권이전청구권가등기(갑14)는 본 물건의 취득을 무효화시킬 수 있는 치명적인 권리이므로, 이에 대한 명확한 해결 방안이 마련되지 않는 한 입찰은 매우 위험합니다.

아래 예상 입찰가는 가등기 및 유치권 문제를 해결할 수 있다는 가정 하에, 추가 공사 비용, 법적 비용, 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 60~70% 수준에서 매우 보수적으로 산정된 추정치입니다.

* 정확한 공사 완료 예상 비용, 유치권 채권액, 가등기권자와의 협상 가능성 및 비용 등 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 가등기 문제가 해결되지 않을 경우, 본 물건에 대한 입찰은 권장하지 않습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 1,800,000,000원 ~ 2,200,000,000원 (18억 원 ~ 22억 원)

본 입찰가는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 모든 리스크 요인을 면밀히 검토하고 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.