나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4978 [1] 부산광역시 남구 대연동 649 삼성아파트 103동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재‘대천중학교’남동측 인근에 위치하며, 주변일대는
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 바, 전반
적인 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평 슬래브지붕 25층건내 5층 503호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 및 목재창.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 급탕설비, 승강기설비, 난방설비(개별난방, 도시가스
보일러), 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 토지로, 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 제2종일반주거지역, 일반도로(2015-08-05)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.
29.), 상대보호구역(2016-07-05)(대천초등학교), 상대보호구역(2016-07-06)
(대연고등학교), 상대보호구역(2016-07-06)(대천중학교), 절대보호구역(2016-
07-06)(대천중학교), 소하천구역(2023-06-14), 자연재해위험개선지구(2024-06
-07)(대연지구).
일련번호(2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역(2016-07-
06)(대연고등학교), 상대보호구역(2016-07-06)(대천중학교), 자연재해위험개선
지구(2024-06-07)(대연지구).
일련번호(3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역(2016-07-
06)(대연고등학교), 상대보호구역(2016-07-06)(대천중학교).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타: 해당사항 없음.

물건 비고

2026.05.18.자 채권자 주택도시보증공사 제출한 확약서[주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당금에서 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기말소에 동의하되 최초의 최저매각가격으로 정정한 새매각기일을 청구함]의 내용을 반영하여 최저매각가격을 정정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경4978 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 649 삼성아파트 103동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

토지면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

토지지분: 21.3881㎡ (약 6.47평)

건물면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.82㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있습니다.

* 2026년 5월 18일 자로 제출된 채권자 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 최저매각가격이 정정되었습니다. 확약서 내용은 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 것입니다. 이를 반영하여 새 매각기일이 청구되었습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대천중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역이며, 일반도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대천초등학교, 대연고등학교, 대천중학교), 절대보호구역(대천중학교), 소하천구역, 자연재해위험개선지구(대연지구) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 부산지방법원 동부지원 강제경매개시결정 (2025타경4978) 등기 (주택도시보증공사)

* 등기부채권 총액: 220,000,000원

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 주택임차권(엄영아, 금220,000,000원) 등이 존재하며, 주택임차권(을14)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 14번 주택임차권 등기(2024.1.10. 등기)가 있으며, 임차보증금 220,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 그러나 채권자(주택도시보증공사)의 확약서에 따라 잔존 임차보증금에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의하였으므로, 실제 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021.12.09.

* 배당신고일자: 2024.01.10.

* 비고: 채권자의 확약서 내용에 따라 잔존 임차보증금의 인수는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 대연삼성아파트

* 주소: 부산광역시 남구 대연동 649

* 준공일: 1996년 10월 25일

* 건물 규모: 25층 건물 내 5층 503호 (총 3개 동, 499세대)

* 구조: 철근콘크리트조 평 슬래브 지붕

* 내외부 마감: 외벽 페인트, 내벽 벽지, 창호 알루미늄/목재

* 설비: 기본적인 급·배수, 위생, 급탕, 승강기, 개별난방(도시가스), 방송 설비 갖춤.

* 주차: 총 191대 (지상 3대, 지하 9대, 191대)

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 대천중학교, 대천초등학교, 대연고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 단지 내 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재했었으나, 채권자(주택도시보증공사)의 확약서에 따라 임차보증금 잔액 인수 위험은 제거된 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'으로 특이사항에 명시되어 있어, 최종적인 권리관계 확인은 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용이 매각 진행에 중요한 영향을 미치고 있으므로, 해당 내용을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 아파트로, 준공 연식이 있으나 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 권리 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담이 해소된 점이 큰 장점입니다. 다만, 5층이라는 층수와 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 금액 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 관련 권리 부담이 HUG의 확약으로 해소되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 지역입니다.

* 향후 재개발 등 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 아파트의 전용면적은 59.82㎡(약 18.1평)입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.82㎡)의 23층 매물이 2026년 6월 2일 190,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없는 점(인수 보증금 합계: 0원)을 고려할 때, 시장 가격 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

본건은 5층으로, 최근 거래된 23층 매물보다 층수가 낮다는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(195,000,000원) 이하의 수준에서, 최근 실거래가(190,000,000원)를 참고하여 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 190,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.