나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [1] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경4943 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 199-3, 가비펠리치 8층 804호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

사상신용협동조합

1.9. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.10. 주의사항

제공된 정보 없음

1.11. 특수물건정보

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 그리고 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필지의 가장형 토지로서, 현재 주상복합 건물이 건축되어 상업 및 업무용으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 따르면 토지이용계획 및 제한사항은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2020년 5월 27일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,031,300,000원입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 전세권, 주택임차권, 임의경매개시결정, 근저당권부채권근질권설정, 근저당권부채권질권설정)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이종필

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 10일

* 확정일자: 2025년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 10일

* 확정일자: 2025년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 결론

본건은 권리 관계가 명확하며, 낙찰 시 인수해야 할 권리나 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 광안동 일대는 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 밀집한 복합 상권입니다. 금련산역을 중심으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 많고 배후수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 최근 매매 정보

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 건물(가비펠리치) 내 25.11㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 2월 11일에 120,000,000원(1억 2천만원)에 직거래된 기록이 있습니다. 이는 현재 시장 가격을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 19층 건물 중 8층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 대리석으로 마감되었고, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

5.2. 이용상태

해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

금련산역 인근으로 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 광안리 해수욕장 등 관광 명소와도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

모든 오피스텔과 마찬가지로, 공실이 발생할 경우 임대수익에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 역세권의 입지적 장점을 고려할 때 공실 가능성은 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 가치나 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 인해 경매 절차상 복잡성이 일부 존재할 수 있으나, 권리분석 결과 인수할 권리가 없어 낙찰자에게 미치는 직접적인 영향은 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 지하철 2호선 금련산역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 모든 권리가 말소될 예정이며 인수할 임차인이나 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 최근 동일 면적대의 오피스텔 실거래가가 1억 2천만원 선에서 형성되어 있어, 감정가 대비 시세 파악에 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 금련산역 도보 거리 역세권으로 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 관리가 용이합니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 인수 부담이 없는 말소 예정 권리들로 구성되어 있어 안심하고 투자할 수 있습니다.

* 광안리 인접: 광안리 해수욕장 등 주요 관광지와 인접하여 임대수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 최근 실거래가 (25.11㎡ 기준): 120,000,000원 (2025년 2월 11일)

본건의 면적(25.11㎡)과 동일한 오피스텔의 최근 실거래가가 120,000,000원으로 확인되었습니다. 감정가는 140,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때 입찰가격을 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가격을 기준으로 하되, 역세권 신축 오피스텔의 가치와 시장 경쟁 상황을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

현 시세, 주변 부동산 시장 동향, 그리고 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.