나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4904 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 229동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용문초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대단
지 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 24층 건물내 8층 801호로서,

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅마감,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

'아파트' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)176-30번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메
트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로
시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

2)176-60 번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

3)176-8 번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트
로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용
문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려
워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경4904 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 229동 8층 801호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

678,000,000원 (6억 7천 8백만원)

1.5. 토지면적

96. 98㎡ (약 29.33평)

1.6. 건물면적

126. 64㎡ (약 38.31평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

대연새마을금고 (등기부 요약상 확인)

1.10. 준공일

2001년 06월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용문초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 11월 10일 접수된 대연새마을금고의 근저당권(을5, 채권금액 264,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차 진행 시 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. 단, 지상권 개요는 명시되지 않았습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 804,000,000원으로, 감정가 678,000,000원보다 높습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 임대차 관계에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

LG메트로시티라는 부산 최대 규모의 대단지 아파트에 속해 있으며, 기본적인 주거 생활을 위한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

LG메트로시티는 총 80개 동, 7,374세대로 구성된 대규모 단지입니다. (본건은 229동)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 용문초등학교, 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교 등 다수의 교육기관과 인접해 있습니다. 또한, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 분포초등학교, 분포고등학교, 분포중학교, 부경대학교(대연캠퍼스) 등 관련 교육보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

5.3. 주차

단지 내 주차 시설이 마련되어 있으며, 전기차 충전기(지하 619대)도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서, 공부 및 외부 관찰에 근거한 평가가 이루어졌으므로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액(804,000,000원)이 감정가(678,000,000원)를 초과하므로, 경매가 취하될 가능성은 낮으나, 응찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 악취 문제 가능성

과거 용호만 일대의 공유수면 매립 및 부패된 퇴적물로 인한 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 현재는 준설 및 환경 정비 노력이 있었으나, 계절 및 기상 조건에 따라 간헐적인 악취 발생 가능성이 완전히 배제되지 않습니다.

6.4. 학교보호구역

다수의 학교보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 용호동의 대규모 아파트 단지인 LG메트로시티 내에 위치하여 주거 가치가 높습니다. 초등학교를 비롯한 교육시설 접근성이 우수하며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖춰져 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 채권은 소멸될 것으로 예상되나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 합니다. 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성이 존재하므로, 현장 재확인이 필수적이며, 과거 악취 문제 발생 이력이 있었던 점도 참고할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요를 갖춘 대단지 아파트의 잠재력.

* 우수한 교육 환경 및 생활 인프라.

* 경매 절차상 권리 관계는 비교적 명확하나, 채권액 초과분은 투자 리스크로 작용.

* 정확한 시세 조사 및 내부 상태 확인 후 합리적인 가격으로 접근 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 엘지메트로시티 59.99㎡(약 18평)는 4억 700만원, 84.888㎡(약 25평)는 5억 1천만원, 84.98㎡(약 25평)는 4억 9천만원에 거래되었습니다. 본건은 126.64㎡(약 38평)으로, 제공된 매매 사례보다 면적이 상당히 넓습니다. 현재 시점에서 해당 면적(126㎡ 전후)의 LG메트로시티 아파트 시세를 대략적으로 5억 5천만원에서 6억 5천만원 수준으로 추정할 때, 감정가 6억 7천 8백만원은 현재 시세와 비교하여 높을 수 있습니다. 면적별 시세 차이, 동호수, 층수, 내부 상태 등 추가적인 변수를 고려해야 하지만, 현재 시세와 감정가를 비교 분석할 때, 무리한 고가 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가는 곧 취득가로 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

정확한 시세 및 내부 상태 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세와 감정가를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 5억 8천만원 ~ 6억 2천만원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.