나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4939 [1] 부산광역시 수영구 광안동 688-26 한솔베스트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남동측, 부산도시철도 수영역
서측 인근에 위치하는 한솔베스트빌 4층 401호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및
근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 및 3호선 환승역인
수영역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층 401호로서,

외 벽 : 타일 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 약 4~5미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준
높이 115m, 최고높이 160m)), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구
역))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 발코니부분에 제시외건물(건물개황도 참조, 기호 ㄱ)이
소재하여 본건 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

본건 발코니부분에 제시외건물(건물개황도 참조, 기호 ㄱ)이 소재하여 본건 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4939 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 688-26 한솔베스트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

토지지분: 12.93㎡ (약 3.91평)

건물면적: 35.33㎡ (약 10.69평)

건물지분: 35.33㎡ (약 10.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공

건축년도: 2001년

총 층수: 5층 (해당층: 4층)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

총 연면적: 650.99㎡

대지권면적: 212㎡

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남동측 및 부산도시철도 수영역 서측 인근에 위치합니다.

주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산지하철 2, 3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 공 (임차인 공정숙과 동일인으로 추정)

말소기준권리: 갑5. 동래세무서장 압류 (2019.11.21.)

임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017.09.08.

* 배당신고일자: 2024.07.25.

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 90,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수)

등기부 요약 (주요 권리):

* 소유권 이전: 이영자 (2001.12.03.), 김용현 (2015.08.20.)

* 주택임차권: 공정숙 (2024.07.25. 접수, 2017.09.08. 전입/확정, 보증금 90,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 동래세무서장 (2019.11.21.), 부산광역시 (2021.06.07.), 해운대구 (2022.11.17.), 수영구 (2023.10.30.)

* 가압류: 율하이엘지역주택조합 (2021.09.14.)

* 강제경매: 공정숙 (2025.02.14. 접수)

채권 총액: 1,090,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 수영역 인근의 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

인근 초등학교 및 지하철역과의 접근성이 좋아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

교통 및 편의시설: 부산도시철도 2, 3호선 환승역인 수영역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다. 제공된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 공정숙은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,090,000,000원으로 감정가에 비해 매우 높아, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 시사합니다.

* 제시외 건물: 본건 발코니 부분에 제시외 건물(기호 ㄱ)이 소재하여 본건 건물에 포함하여 평가되었으므로, 현장 확인을 통한 정확한 상태 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구의 역세권에 위치한 다세대주택으로 입지 및 교통 여건은 매우 우수합니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 9,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 및 향후 명도 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 환승역인 수영역과 인접하여 교통 편의성이 뛰어나며, 임대 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 광안동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 시장 가치 대비 잠재적 메리트: 감정가(118,000,000원) 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 인수해야 할 임차 보증금을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 최근 실거래가(2026년 7월) 기준 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 248,000,000원에서 263,000,000원 수준으로, 본건의 시장 가치는 감정가보다 상당히 높을 것으로 추정됩니다. (건물면적 35.33㎡ 기준, 평당 약 980만원~1,225만원)

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 공정숙 씨의 보증금 90,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가를 산정함에 있어 이를 반드시 고려해야 합니다.

시장 가치와 인수 부담금, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 180,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 감정가 대비 프리미엄을 반영하고, 인수되는 임차 보증금에 대한 리스크를 일부 감안한 수준입니다. 최종 입찰가는 개별적인 권리 분석 결과 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.